Das Immobilienlexikon von Baldus Immobilien

Von A wie Auflassung bis Z wie Zinsbindung – in unserem Immobilienlexikon finden Sie die wichtigsten Begriffe rund um das Thema Immobilien, kurz und verständlich erklärt

Die Immobilienbranche ist ein komplexes Wissensgebiet mit einer Vielzahl an Begrifflichkeiten. Aus diesem Grund möchten wir Ihnen mit unserem Immobilienlexikon eine Übersicht der wichtigsten Begriffe rund um die Themen Besitz, Wohnen, Kaufen, Verkaufen, Bauen, Mieten und Vermieten geben. Unser Immobilienlexikon soll Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Begrifflichkeiten der Immobilienbrache geben, natürlich gibt es noch unzählige weitere Bergriffe rund um die Immobile.

Sollten Sie also weitere Fragen zu diesen oder anderen Begriffen haben, nehmen Sie gerne Kontakt mit uns auf.

Gerne helfen wir Ihnen als Immobilienexperten und gewissenhafte Immobilienmakler für Wiesbaden und Umgebung weiter!

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A

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird durch die Baubehörde ausgestellt und ist eine Bescheinigung darüber, dass die Räumlichkeiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) abgeschlossen sind. Sie ist nach deutschem Recht eine Bescheinigung darüber, dass Eigentumswohnungen oder ein Teileigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes baulich hinreichend von anderen Wohnungen und Räumen abgeschlossen sind. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung weist also nach, dass die Wohnungen baulich so getrennt sind dass sie als eigenständige und in sich abgeschlossene Einheiten funktionieren.

Im Laufe der Zeit werden Gebäude abgenutzt, durch diese Abnutzung ist die Nutzungsdauer eines Gebäudes beschränkt. Diese Wertminderung von Wirtschaftsgütern kann, zu einem gewissen Prozentsatz, jährlich als steuerlicher Verlust von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgesetzt werden. Zu beachten ist, dass dies nur für das Gebäude und nicht für den Grund und Boden gilt, da sich dieser nicht abnutzt.

Wichtig ist, dass für Denkmalimmobilien, Alt- oder Neubauten unterschiedliche Abschreibungsmöglichkeiten gelten.

Der Begriff Altbau wird umgangssprachlich für Immobilien verwendet, welche vor den 1950er Jahren errichtet wurden. In der Immobilienwirtschaft existiert keine verbindliche Definition des Begriffes Altbau, so dass man sich immer am konkreten Zeitpunkt der Erbauung, sowie den seitdem durchgeführten Modernisierungen und der Beschaffenheit der Immobilie orientieren sollte.

Im Wesentlichen wird unter Altbau die Bauweise bis zum Zweiten Weltkrieg mit typischen Bauelementen wie Mauerwerkswänden, Holzbalkendecken und Kastenfenstern verstanden.

Die Annuität ist der jährliche Betrag, der für ein Darlehn oder eine Hypothek aufgewendet werden muss. Die Annuität setzt sich aus einem Zins- sowie einem Tilgungsanteil zusammen.

Im Darlehens- /Hypothekenverlauf verschiebt sich das Verhältnis von Zins und Tilgung, weil die Zinsen nur auf die Restschuld anfallen. Daraus ergibt sich, dass die Höhe der Annuität während der gesamten Zinsbindungsfrist konstant bleibt.

(Der Anteil der Tilgung steigt, der Anteil der Zinsen sinkt und die Annuität bleibt gleich)

Das Annuitätendarlehen ist ein langfristiges Darlehen, welches vom Darlehnsnehmer in konstanten Kreditraten (der Annuität) zurückgezahlt wird. Die Annuität setzt sich aus einem Zins- sowie einem Tilgungsanteil zusammen. Während der Laufzeit des Darlehns verringert sich der Zinsanteil der Rate, wohingegen der Tilgungsanteil um den ersparten Zinsanteil steigt. Solange Zinssatz und Laufzeit unverändert bleiben verändert sich auch die Annuität nicht.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist meist Bestandteil der Teilungserklärung. Sie ist nach deutschem Recht eine Bescheinigung darüber, dass Eigentumswohnungen oder ein Teileigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes baulich hinreichend von anderen Wohnungen und Räumen abgeschlossen sind. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung weist also nach, dass die Wohnungen baulich so getrennt sind dass sie als eigenständige und in sich abgeschlossene Einheiten funktionieren.

Die Anschaffungskosten für eine Immobilie teilen sich grundsätzlich in den Kaufpreis und die Kaufnebenkosten auf. Zu den Kaufnebenkosten gehören unter anderem die Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten, sowie ggf. Maklercourtage, Erschließungs- und Finanzierungskosten.

Da Abschreibungen ausschließlich auf die Immobilie und nicht auf den Grund und Boden erlaubt sind, müssen die Anschaffungsnebenkosten anteilig berechnet werden.

Bei einer Anschlussfinanzierung wird ein bestehendes Darlehen, das innerhalb der Zinsfestschreibungszeit noch nicht zurückgezahlt wurde, nach Ablauf der Festschreibung verlängert oder durch ein neues abgelöst. Wenn das neue Darlehen bei der gleichen Bank abgeschlossen wird, spricht man von einer Prolongation. Vor einer Prolongation des Darlehens können Sie als Darlehensnehmer auch Teilrückzahlungen vornehmen. Da die Konditionen bei einer Anschlussfinanzierung neu verhandelt werden ist es ebenfalls möglich, einen anderen Tilgungssatz als bislang zu wählen. Eine Umschuldung wird vorgenommen, wenn der Kreditnehmer nach Ablauf der Zinsfestschreibung die Bank wechselt.

Gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist die Auflassung die dingliche Einigung für die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück.

Die Auflassung bezeichnet aus juristischer Sicht die Einigung des Eigentümers als Verkäufer und des Käufers zur Übertragung des Grundstücks- bzw. Immobilieneigentums. Die Auflassung ist regelmäßig Bestandteil des notariellen Kaufvertrags und wird nach Kaufpreiszahlung vollzogen. Für die Käuferseite ist die Auflassung die rechtsverbindliche Zusage, als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen zu werden. Erst durch die Auflassung und die Eintragung des Eigentumswechsels ins Grundbuch erfolgt der Eigentumsübergang.

Die Auflassungsvormerkung dient als Sicherungsmittel, um zu gewährleisten, dass der Eigentumsübergang zuverlässig erfolgt und das Eigentum am Grundstück im Grundbuch auf den Immobilienkäufer übergehen kann. Das Recht des Käufers, im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen zu werden, wird in Abteilung II des Grundbuchs in Form einer Auflassungsvormerkung eingetragen. Die Auflassungsvormerkung hat Vorrang vor Rechten, die danach eigetragen werden. Somit schützt die Vormerkung u.a. vor der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens gegen den Eigentümer, der Einleitung eines Zwangsversteigerungsverfahrens oder davor dass der Eigentümer doch an einen anderen Käufer verkauft.

Ein Aufteilungsplan ist nach § 7 Abs. IV WEG eine von der Baubehörde mit Unterschrift beurkundete Bauzeichnung. Auf den Plänen muss sowohl die Aufteilung des Gebäudes als auch die Lage und Größe der im Sondereigentum und gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile erkennbar sein.

Der Aufteilungsplan wird auch Teilungsplan genannt und besteht meist aus Grundrissen, Schnitten und Ansichtszeichnungen im Maßstab 1 zu 100. Mit Hilfe des Aufteilungsplans sollen die Wohnungs- und Teileigentumseinheiten unmissverständlich voneinander abgegrenzt werden. Außerdem ist auf den Plänen ersichtlich, welche Räumlichkeiten einem bestimmten Sondereigentum zugeordnet sind. Alle zu demselben Wohnungs- oder Teileigentum gehörenden Einzelräume sind durch die jeweils gleiche Nummer zu kennzeichnen.

Der Aufteilungsplan ist der Eintragungsbewilligung zur Eintragung von Wohnungseigentum sowie Teileigentum im Grundbuch als Anlage neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung beizufügen und nimmt somit am öffentlichen Glauben teil.

Ein Aval ist eine Bürgschaft oder auch Garantie, die Kreditinstitute für ihre Kunden gegenüber Dritten übernehmen. Hierbei gewährt das Geldinstitut keinen Geldbetrag, sondern seine eigene Kreditwürdigkeit. Mit der Übernahme des Avals verpflichtet sich die Bank für die Verbindlichkeiten des Kreditnehmers gegenüber einem Dritten einzustehen und wenn sie in Anspruch genommen wird, den entsprechenden Betrag an den Gläubiger zu zahlen.

Wenn ein Aval zur Absicherung von Mietverträgen verwendet wird spricht man umgangssprachlich von einem Mietaval.

B

Barrierefreiheit ist ein Begriff für die Gestaltung von Wohnraum, die den uneingeschränkten Zugang für Menschen mit Beeinträchtigungen, wie beispielsweise Seh- oder Gehbehinderungen oder für Rollstuhlfahrer, ermöglicht. Nicht nur der Wohnraum selbst ist hiervon betroffen, sondern auch die bauliche Umwelt, wie beispielsweise Eingangs- und Treppenbereiche. In der Immobilie wird die Barrierefreiheit etwa durch die Gestaltung von Zimmertüren und Durchgängen sowie durch die Art der Bedienbarkeit von Rollläden, Fenstern und Türen verwirklicht.

Im Regelfall ist für die Errichtung eines Gebäudes ein Antrag auf eine Baugenehmigung bei der zuständigen Behörde zu stellen. Diesen Vorgang nennt man Bauantrag. Um mit dem Bauantrag das Baugenehmigungsverfahren einzuleiten sind folgende Unterlagen beizufügen: Lageplan mit der Berechnung der Wohn- und Nutzfläche, Bauzeichnungen (Grundriss,- Schnitt- und Ansichtszeichnungen), Berechnung des umbauten Raumes (Kubatur), Entwässerungspläne, Baubeschreibung, statische Berechnungen, Nachweis einer Haftpflichtversicherung des Entwurfsverfassers, Standsicherheits-/ Wärme-/ Schallschutznachweis.

Eine Baubeschreibung ist eine detaillierte Aufstellung über alle ein Bauvorhaben umfassenden Ausstattungs- und Ausfertigungsmerkmale. Es werden neben der Art der Bauausführung alle Materialien beschrieben, welche zum Bau benötigt werden.

Zur Baubeschreibung gehört unteranderem die Auflistung der verwendeten Materialien und deren Fabrikat und Preise. Wichtige Inhalte der Baubeschreibung sind beispielsweise Beschaffenheit des Dachs, der Heizung, der Wände und Fenster. Eine Baubeschreibung beinhaltet außerdem eine Beschreibung der örtlichen Gegebenheiten und der Umgebung, wie z.B. die Grundwasserverhältnisse. Zusätzlich können Terminpläne und Besonderheiten während der Bauphase in die Baubeschreibung integriert werden.

Man spricht von Bauerwartungsland wenn eine Fläche noch nicht als Bauland gekennzeichnet ist und ihre Nutzung noch nicht durch einen Bebauungsplan verbindlich festgelegt ist, jedoch bereits die Absicht besteht, sie in naher Zukunft zu Bauland umzuwidmen.

Eine Baugenehmigung ist die Genehmigung der zuständigen Baubehörde, dass einem Bauvorhaben nach geltenden öffentlichen-rechtlichen Vorschriften keine Hindernisse gegenüberstehen.

Die Baugenehmigung ist also ein schriftlicher Genehmigungsbescheid, dass bauliche Anlagen errichtet, beseitigt oder verändert werden dürfen. In den jeweiligen Bauordnungen der einzelnen Bundesländer wird das förmliche Verfahren zur Genehmigung eines Bauvorhabens vorgeschrieben. Ohne die Erteilung der Baugenehmigung darf mit dem Bauvorhaben nicht begonnen werden. Je nach Bundesland genügt für manche Baumaßnahmen eine Bauanzeige. Eine Baugenehmigung ist gebührenpflichtig und zeitlich befristet, kann aber verlängert werden.

Die Baugrenze ist eine von der Gemeinde festgelegte Grenze, welche die überbaubare Fläche von Grundstücken festlegt. Die Baugrenze eines Grundstückes wird als Linie im Bebauungsplan festgelegt. Für die Linie der Baugrenze wird die Farbe blau verwendet. Grundsätzlich dürfen zu erstellende Gebäude oder auch Teile der Gebäude diese Grenze nicht überschreiten.

Die Baugrenze bestimmt  auch über die Überbauung von untergeordneten Bauteilen, unabhängig davon, ob sich diese auf, unter oder über der Erde befinden. Je nach zugrundeliegender Landesbauordnung können geringfügige Abweichungen und Sonderregelungen zulässig sein.

Als Baujahr eines Gebäudes wird das Jahr bezeichnet, in dem das Gebäude bezugsfertiggestellt wurde. Anhand des Baujahrs eines Gebäudes lassen sich zahlreiche Informationen über Baumaterialien, Materialeigenschaften und die Verarbeitung ableiten.

Das korrekte Baujahr kann der Fertigstellungsanzeige in der Bauakte bei dem zuständigen Bauamt der Gemeinde entnommen werden.

Bauland wird auch als Baugrund bezeichnet und ist eine Fläche, die alle rechtlichen und natürlichen Voraussetzungen für eine Bebauung gemäß Baurecht erfüllt.

Ein Grundstück kann rechtlich erst dann als Bauland bezeichnet werden, wenn es explizit als Bauland innerhalb eines qualifizierten Bebauungsplans ausgewiesen wird oder in einem bereits bebauten Gebiet liegt.

Das Baulastenverzeichnis wird von den Bauämtern der Gemeinden geführt und ist insbesondere für Bauherren von Neubauten von großer Bedeutung. Lasten und Beschränkungen eines Grundstücks von öffentlichem Interesse werden im Baulastenverzeichnis festgehalten.

Baulasten stellen öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers gegenüber einer Baubehörde dar. Der Eigentümer verpflichten sich bestimmte, das Grundstück betreffende Dinge zu dulden, zu tun oder zu unterlassen.

Ein Beispiel für eine häufige Eintragung im Baulastenverzeichnis ist das “Wegerecht“.

Zu den Baunebenkosten gehören unter anderem die Honorare für Architekten, Bauleiter, Sachverständige und Ingenieurleistungen sowie die Gebühren für behördliche Prüfungen und Genehmigungen und die Kosten der Finanzierung.

Als baureifes Land bezeichnet man unbebaute Grundstücke, bei denen alle rechtlichen und natürlichen Voraussetzungen für eine Bebauung erfüllt sind. Ein Grundstück bzw. mehrere zusammenhängende Grundstücke gelten rechtlich als Bauland, wenn diese durch einen qualifizierten Bebauungsplan als solche ausgewiesen wurden oder sich in einer Lage befinden, die überwiegend bebaut ist. Im letzten Fall spricht man von einer sogenannten Baulücke. Solche unbebauten Grundstücke sind oft soweit erschlossen, dass mit dem Bauvorhaben umgehend begonnen werden kann.

Ein Bauträger ist das steuernde und durchführende Unternehmen für den Neubau einer Immobilie. Ein Bauträger ist in der Regel ein Unternehmen, welches gewerbsmäßig Grundstücke erwirbt, auf diesen Immobilien errichtet und diese nach der Fertigstellung auf dem Markt anbietet.

Der Bebauungsplan wird von der Gemeinde aus den übergeordneten Flächennutzungsplänen heraus entwickelt und regelt die möglichen Bebauungs- und Nutzungsarten von Grundstücken und ist ein für Bauherren verbindlicher Bauleitplan. Das bedeutet, dass in einem Bebauungsplan alle wesentlichen Angaben in Bezug auf die künftige Gestaltung eines Gebiets zu finden sind. Bebauungspläne beinhalten zum Beispiel rechtsverbindliche Festsetzungen, erlaubte städtebauliche Maßnahmen, die Art der baulichen Nutzung, die Bauweise, die überbaubaren Grundstücksflächen, die Baugrenzen, die Anzahl der Geschosse und die Mindestgröße der Baugrundstücke, etc.

Bebauungspläne werden öffentlich bekannt gemacht und sind somit für jedermann einsehbar. Die Einsichtnahme erfolgt in der Regel bei der Gemeinde.

Eine zu finanzierende Immobilie wird in der Regel als Sicherheit für den Baukredit herangezogen. Durch diese sogenannte Beleihung sichern sich Kreditinstitute gegen eine mögliche Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers ab. Die Höhe der Beleihung hängt von dem Beleihungswert und der Beleihungsgrenze des Objekts ab.

Die Beleihungsgrenze gibt Auskunft darüber, bis zu welchem Betrag eine Immobilie vom Kreditgeber beliehen werden darf.

Grundstücke und Gebäude, die als Sicherheit für ein Darlehen dienen, dürfen nur zu einem bestimmten Teil des Objekts als Absicherung für das Darlehen dienen.

Die Beleihungsgrenze richtet sich nach den für das jeweilige Geldinstitut maßgebenden gesetzlichen und satzungsmäßigen Vorschriften.

Deshalb wird eine Immobilie nicht mit dem Verkehrswert, sondern mit dem durch die Bank ermittelten Beleihungswert beliehen. Dieser Wert ist niedriger als der Verkehrs- oder Marktwert. Die Beleihungsgrenze für Hypotheken beträgt gemäß dem Hypothekenbankgesetz 60% des Beleihungswertes. Durch eine gute Bonität des Kreditnehmers kann, gegen Zinsaufschlag, die Beleihungsgrenze bis zur Vollfinanzierung heranreichen.

Der Beleihungswert ist die Basis für die Darlehenshöhe und spielt eine wichtige Rolle bei der Immobilienfinanzierung. Der Beleihungswert wird durch das jeweilige Finanzierungsinstitut ermittelt und liegt unter dem Verkehrswert der Immobilie. Der Beleihungswert entspricht in der Regel dem Wert, der mit hoher Wahrscheinlichkeit langfristig zu jedem beliebigen Zeitpunkt realisiert werden kann, also dem Verkehrswert abzüglich eines Sicherheitsabschlags.

Der Bereitstellungszins ist ein Entgelt für die vom Kreditinstitut bereitgestellten und damit refinanzierten Darlehen und Darlehensteile, die der Darlehensnehmer noch nicht in Anspruch genommenen hat. Der Bereitstellungszins beträgt in der Regel zwei bis drei Prozent im Jahr.

Wenn ein gewährtes Darlehen nicht abgerufen wird, fallen ab dem Tag der Darlehenszusage bis zur Abrufung des Kredites Bereitstellungszinsen an. Meistens entstehen diese ungenutzten Zeitspannen, wenn ein Bauvorhaben nicht planmäßig verläuft und sich das vereinbarte Auszahlen von Teilkrediten verzögert.

In der Regel sind Bereitstellungszinsen ab dem 2 – 4 Monat nach Vertragsabschluss zu leisten. Über die Dauer des bereitstellungsfreien Zeitraums kann verhandelt werden. 

Betriebskosten sind die regelmäßig wiederkehrenden Aufwendungen, die bei der Nutzung und Unterhaltung einer Immobilie anfallen. Nutzt der Eigentümer die Immobilie selbst, so trägt er die Betriebskosten.

Sofern eine Immobilie vermietet ist, können diese Kosten gemäß der Betriebskostenverordnung (BetrKV) teilweise auf den Mieter umgelegt werden. Alle wiederkehrenden Kosten, wie z.B. Grundsteuer, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Wasserversorgung, Zentralheizung, Hausmeister und Hausversicherung sind umlagefähige Kosten. Diese sind für den Vermieter ein durchlaufender Posten. Voraussetzung für die Umlage der Betriebskosten auf den Mieter ist eine Vereinbarung im Mietvertrag.

Die Summe aller Kosten, die für den Eigentümer einer Immobilie anfallen, nennt man Bewirtschaftungskosten (kurz: BewK). Zusätzlich zu den Betriebskosten gehören zu den Bewirtschaftungskosten auch beispielsweise Aufwendungen für Instandhaltung, Verwaltung und Mietausfallwagnis.

Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten können Sie als Eigentümer teilweise steuerlich geltend machen. Zu diesen Bewirtschaftungskosten gehören unteranderem Versicherungsbeiträge, Verwaltungskosten oder Maklergebühren, welche die Immobilienvermietung betreffen.

Der Begriff des Bodenrichtwerts ist in § 196 BauGB definiert. Der Bodenrichtwert ist ein Richtwert, um den Preis eines Grundstückes transparent zu ermitteln. Er wird in Euro pro Quadratmeter angegeben und kann von jedem bei dem zuständigen Gutachterausschuss oder beim Bauamt angefragt und eingesehen werden. Die Ermittlung der Bodenrichtwerte erfolgt durch den Gutachterausschuss anhand von Kaufpreissammlungen. Hierfür werden die durchschnittlichen Bodenwerte für bestimmte Flächen eines Stadtgebiets, mit im Wesentlichen gleichen Lage- und Nutzungsverhältnissen unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustandes des Grundstücks herangezogen. Der Bodenrichtwert bezieht sich, wie der Name bereits sagt, auf den Boden und damit das unbebaute Grundstück. Er enthält keine Angaben darüber, welchen Sachwert ein Gebäude hat, das auf dem Grundstück errichtet wurde.

Eine Bürgschaft ist ein Vertrag zwischen dem Bürgen und dem Gläubiger eines Dritten. Der Bürge verpflichtet sich gegenüber dem Gläubiger (zum Beispiel einem Vermieter oder einer Bank), für die Erfüllung der Verbindlichkeiten des Dritten (des Schuldners) aufzukommen.

C

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gewährt zinsgünstige Darlehen für energiesparende Umbaumaßnahmen im Rahmen des Bundesförderungsprogramms für CO2-Gebäudesanierung, welche den Energieverbrauch von Immobilien deutlich senken.

Der Begriff Courtage stammt ursprünglich aus dem Französischen und ist die Bezeichnung für die Provision bzw. den Lohn eines Maklers für die erfolgreiche Vermittlung eines Vertragsabschlusses. Für Immobilien ist die maximale Höhe der Courtage gesetzlich geregelt und wird entweder nach der Höhe des Kaufpreises berechnet oder orientiert sich bei Mietobjekten an der Monatsmiete.

D

Ein Darlehen, umgangssprachlich auch Kredit genannt, ist die übliche Form der Finanzierung eines Immobilienkaufs, sofern der Käufer den Kaufpreis und die Kaufnebenkosten nicht vollständig aus Eigenmitteln erbringt.

Mit dem Abschluss eines Darlehensvertrages verpflichtet sich der Darlehensgeber gegenüber dem Darlehensnehmer, ihm für einen fest vereinbarten Zeitraum einen bestimmten Geldbetrag zu überlassen, während der Darlehensnehmer sich verpflichtet, das überlassene Kapital zu verzinsen und zurückzuzahlen.

Kennzeichnend für ein Immobiliendarlehen ist die langfristige Laufzeit des Darlehens über ein oder mehrere Jahrzehnte, abhängig von den vereinbarten Zins- und Tilgungszahlungen.

Eine spezielle Form, die häufig bei der Finanzierung eines Immobilienkaufs genutzt wird, ist das Hypothekendarlehen.

Denkmalschutz ist eine staatliche Maßnahme zur Bewahrung von kulturhistorisch bedeutsamen Gebäuden oder Gebäudeteilen, um sie dauerhaft und unverfälscht für die Nachwelt zu erhalten. Jedes Gebäude, das künstlerisch oder geschichtlich von Bedeutung ist, kann unter Denkmalschutz gestellt werden.

Wenn eine Immobilie unter Denkmalschutz steht, müssen spezielle Bauvorschriften beachtet werden. Die Sanierung von denkmalgeschützten Gebäuden wird durch Förderprogramme der Bundesregierung unterstützt.

Unter Denkmalschutz stehen alle Immobilien, welche in die Denkmalliste des jeweils zuständigen Bundeslandes eingetragen sind.

Die Dienstbarkeit ist ein dingliches Recht an einer fremden Sache. Der durch die Dienstbarkeit Berechtigte darf eine fremde Sache gemäß der Vereinbarung nutzen. Dienstbarkeit ist der Oberbegriff und lässt sich, nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch, in drei Arten der Dienstbarkeit unterteilen.

  • Die Grunddienstbarkeit ist ein Recht an einem Grundstück zugunsten eines anderen Grundstücks und des jeweiligen Eigentümers (z.B. Leitungs- oder Wegerecht)
  • Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit ist ein Recht an einem Grundstück zugunsten einer bestimmten natürlichen oder juristischen Person (z.B. Wohnungsrecht)
  • Der Nießbrauch ist im Grundstücksrecht ein Recht an einer Immobilie zugunsten einer bestimmten natürlichen oder juristischen Person

Alle Lasten und Beschränkungen können im Grundbuch eingesehen werden. Die zweite Abteilung des Grundbuchs enthält alle Angaben zu Nießbrauch, Vorkaufsrecht oder Grunddienstbarkeit mit Ausnahme der Grundpfandrechte.

Der italienische Begriff Disagio wird oftmals auch als Abgeld oder Damnum bezeichnet.

Mit dem Begriff Disagio bezeichnet man den Auszahlungsverlust, also den Unterschied zwischen dem Auszahlungsbetrag und der späteren Rückzahlung, bei der Aufnahme eines Hypothekendarlehens.

Das Disagio ist die Differenz zwischen dem Nominalbetrag und der tatsächlichen Auszahlung eines Darlehens. Das Disagio stellt eine Zinsvorauszahlung dar, die dazu führt, dass das Geldinstitut den zu zahlenden Nominalzins senkt. Für Kapitalanleger kann ein Disagio steuerlich interessant sein, da dieses zu den Geldbeschaffungskosten gehört, welche als Werbungskosten abgesetzt werden können.

E

Als Effektivzins bezeichnet man den effektiven Jahreszins beziehungsweise den effektiven Jahreszinssatz. Der Effektivzins gibt die tatsächlichen Gesamtkosten eines Kredits in Prozent an. Er berücksichtigt neben dem Nominalzins auch Bearbeitungsgebühren, die Art der Zins- und Tilgungsverrechnung, ein Disagio und eventuelle Vermittlungsprovisionen. Banken müssen allerdings nach der Preisangabenverordnung (PAngV) nicht alle Kreditkosten in den Effektivzins einrechnen. Es können noch zusätzliche Schätzgebühren, Bereitstellungszinsen, Teilauszahlungszuschläge und Kontoführungsgebühren anfallen.

Der Effektivzins ist daher der bessere Maßstab um Kreditangebote mit gleicher Zinsbindung zu vergleichen, als der sogenannte Sollzins bzw. Nominalzins.

Eigenbedarf ist ein Begriff aus dem Mietrecht und bezeichnet einen Grund für die ordentliche Kündigung eines Mietvertrages durch den Vermieter. Ein Vermieter von Wohnraum kann das Mietverhältnis nach Maßgabe der gesetzlichen Kündigungsfristen nur dann kündigen, wenn dieser ein berechtigtes Interesse darlegen kann. Nach § 573 Abs. II Nr. 2 BGB kann der Vermieter als berechtigtes Interesse Eigenbedarf geltend machen, wenn er die Räume zu Wohnzwecken für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Die Eigentumswohnung ist eine rechtlich selbstständige Wohneinheit innerhalb eines Gebäudes mit mehreren in sich abgeschlossenen Räumlichkeiten. Eine Eigentumswohnung hat einen eigenen rechtlichen Status, was unteranderem dadurch deutlich wird das jede Eigentumswohnung ein eigenes Grundbuch besitzt. Aufgrund dessen kann eine Eigentumswohnung einzeln verkauft werden und ist damit als solche Gegenstand des Rechtsverkehrs. Eine Eigentumswohnung wird aus dem Gesamtgefüge eines Gebäudes herausgelöst und einem Eigentümer als Sondereigentum zugeschrieben. In diesem Sinne definiert § 1 I WEG, dass an Wohnungen welche zu Wohnzwecken genutzt werden Wohnungseigentum und an gewerblichen Einheiten Teileigentum begründet werden kann.

“Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ sind eine von sieben Einkommensarten, die im Einkommensteuergesetz (§ 21 EStG) geregelt sind. Diese Einkünfte berücksichtigen alle einkommensteuerpflichtigen Überschüsse sowie Verluste, welche aus der Vermietung oder Verpachtung unbebauter oder bebauter Grundstücke entstehen.

Ein Energieausweis ist ein Dokument, dass für eine Immobilie ausgestellt wird und deren energetischen Zustand bewertet. Den Energieausweis gibt es als Verbrauchs- und als Bedarfsausweis. Der Wert im Verbrauchsausweis wird aufgrund des gemessenen Energieverbrauchs ermittelt, beim Bedarfsausweis wird der Wert auf Grundlage des Energiebedarfs des Gebäudes ermittelt.

Der Energieausweis listet auf mehreren Seiten bedarfsorientierte und verbrauchsorientierte Angaben auf. Dargestellt werden die Ergebnisse im Wesentlichen in Form einer Farbskala zwischen grün und rot. Gesetzliche Grundlage hierfür ist die EnEV Energieeinsparverordnung.

Der Energieausweis enthält neben Angaben zu dem Energieverbrauch eines Gebäudes, auch Vorschläge zur Verbesserung der Energieeffizienz. In der Regel wird ein Energieausweis je Gebäude ausgestellt. Nach der Ausstellung ist ein Energieausweis 10 Jahre gültig. Der Energieausweis muss bei Besichtigungsterminen den Kauf- und Mietinteressenten unaufgefordert vorgelegt werden. Nur denkmalgeschützte Gebäude benötigen keinen Energieausweis.

Die „Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden“, kurz Energieeinsparverordnung (EnEV) macht beim Neubau von Gebäuden und mit gewissen Einschränkungen auch bei Bestandsimmobilien Vorgaben zur Heizungs- und Klimatechnik und zum Wärmestandard. Sie setzt Standards für die Energiebilanz einer Immobilie.

Die EnEV gilt sowohl für Wohn- ,als auch Büro- und gewisse Betriebsgebäude.

Die seit 2002 geltende Verordnung macht stetig strengere Vorgaben bezüglich der bautechnischen Standardanforderungen zum effizienten Betriebsenergiebedarf einer Immobilie.

Das Erbbaurecht ist ein dinglich gesichertes, zeitlich befristetes Recht an einem Grundstück, auf- oder unter der Oberfläche ein Bauwerk zu errichten. Ein Eigentümer (Erbbaurechtsgeber) räumt einem Erbbauberechtigten die Errichtung und Nutzung eines Gebäudes auf dessen Grundstück ein. Meist wird hierfür eine regelmäßige Zahlung, des sogenannten Erbbaurechtzins, an den Erbbaurechtsgeber vereinbart. Erst nach Beendigung des Erbbaurechts wird die errichtete Immobilie auch Bestandteil des Grundstücks. Hierdurch ermöglicht das Erbbaurecht einem Bauherrn eine Immobilie zu errichten und zu nutzen, ohne selbst ein Grundstück kaufen zu müssen. Das Erbbaurecht ist belastbar, veräußerlich und vererbbar.

Das Erbbaurecht entsteht durch einen notariellen Vertrag zwischen dem Erbbaurechtsgeber und dem künftigen Erbbauberechtigten und wird im Grundbuch eingetragen.

Im Regelfall wird vereinbart, dass die Belastung des Erbbaurechts oder die Veräußerung der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf. Notwendigerweise sollte auch die Höhe des Erbbauzinses und die Laufzeit des Erbbaurechts vereinbart werden. Die Dauer des Erbbaurechts unterliegt der freien Vereinbarung und kann individuell bestimmt werden.

Erbpacht ist ein anderes Wort für den Begriff Erbbaurecht.

Unter der Erschließung eines Grundstücks versteht man alle notwendigen Maßnahmen, um ein Grundstück baureif zu machen. Dazu zählen der Anschluss des Grundstücks an die Wasser- und Abwasserversorgung und die Anbindung an das Straßen-, Gas-, Strom- und Telefonnetz. Verantwortlich für die Infrastrukturanbindung ist im Regelfall die Gemeinde, allerdings wird der Grundstückseigentümer an den Kosten beteiligt.

Die Erschließungskosten werden auch Erschließungsbeitrag genannt. Es handelt sich um Kosten, die entstehen, um ein Grundstück baureif zu machen. Erschließungskosten sind durch die Kommunen berechnete Gebühren für den Anschluss eines Grundstücks an das öffentliche Wasser- und Energienetz, sowie der Anschluss an das Straßen- und Wegenetz. Zusätzlich können weitere Kosten z.B. für den Anschluss an das Telekommunikationsnetz anfallen, die vom jeweiligen Dienstleister separat berechnet werden.

Das Ertragswertverfahren ermittelt durch ein diffiziles rechnerisches Unterfangen aus der Summe von Gebäudeertragswert und Bodenwert den Ertragswert. Auf der Basis des Ertragswerts lässt sich wiederum der Verkehrswert einer Immobilie feststellen, der eine zentrale Kennziffer der Immobilienbewertung ist.

Besonders bei vermieteten Mehrfamilienhäusern bildet der Ertragswert die Basis zur Berechnung des Beleihungswerts. Die Berechnungsbasis bilden die Erträge aus Vermietung und Verpachtung abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Diese werden auf die Restnutzungsdauer der Immobilie hochgerechnet.

Durch das Ertragswertverfahren kann der Wert von Renditeobjekten durch Kapitalisierung der Reinerträge, die mit der Immobilie dauerhaft erwirtschaftet werden können, ermittelt werden.

Grundsätzlich gibt es drei Standardverfahren der Wertermittlung von Immobilien, das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Das Ertragswertverfahren kommt dann zum Einsatz, wenn durch die Nutzung der Immobilie ein möglicher Ertrag erzielt werden soll. Das Ertragswertverfahren ermöglicht eine objektive Betrachtung der dauerhaft und nachhaltig zu erwartenden Erlöse in Abhängigkeit des Kaufpreises. Dabei sind die wichtigsten Faktoren, der richtig abgeleitete Liegenschaftszins, der nachhaltige Wert für Roherträge und die Bewirtschaftungskosten.

Es wird zunächst der Bodenwert ermittelt. Dies kann durch Preisvergleiche oder anhand von Richtwerten erfolgen. Um den Reinertrag zu erhalten, müssen die Betriebskosten, abgesehen von der Abschreibungen und umlegbaren Betriebskosten, vom Rohertrag abgezogen werden. Von diesem Reinbetrag ist im nächsten Schritt der Liegenschaftszins, der auf den Bodenwert entfällt, abzuziehen. Anhand der Abschreibungskomponente, welche die Restnutzungsdauer beschreibt, und dem Multiplikator, welcher sich aus dem Liegenschaftszinssatz ergibt, wird dann der berechnete Betrag kapitalisiert. Der Multiplikator für diese Rechnung lässt sich der Vervielfältigertabelle entnehmen.

Als Erwerbskosten bezeichnet man alle Kosten, die direkt mit dem Erwerb beziehungsweise dem Bau einer Immobilie in Verbindung stehen. Vorrangig sind die Kosten für das Grundstück und die Immobilie selbst zu nennen, allerdings gibt es noch zahlreiche weitere Kostenpositionen, die in diesem Zusammenhang anfallen.

Zu den Erwerbskosten gehören auch sämtliche durch den Erwerb des Grundstückes oder der Immobilie verursachten Kosten, wie Grunderwerbsteuer, Maklercourtage, Gerichts- und Notarkosten, Vermessung, Bodenuntersuchung, Genehmigungen, Umlegungskosten und gegebenenfalls Kosten für die Finanzierung.

Bei zur Vermietung vorgesehenen Immobilien können die Erwerbskosten steuerlich abgesetzt werden.

F

Der Begriff Fassade bezeichnet die Hauptansichtsseite eines Gebäudes, welche gewöhnlich der Straße bzw. dem öffentlichen Stadtraum zugekehrt ist.

Der Festzins ist der bei Hypothekendarlehen für eine bestimmte Zeitdauer festgeschriebene Zinssatz. Während der Dauer der Zinsbindung ist eine Kündigung des Darlehens in der Regel für keinen der Vertragspartner möglich. Nur bei einer Zinsfestschreibung von mehr als zehn Jahren kann das Darlehen unter Berücksichtigung einer sechsmonatigen Frist gekündigt werden.

Während der Zinsbindung erfolgt keine Anpassung an das aktuelle Marktzinsniveau, weder bei steigenden, noch bei sinkenden Zinsen. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist kann der Festzins verändert und damit angepasst werden. Der Festzins bildet somit das Gegenteil zum variablen Zinssatz.

Das Festzinsdarlehen ist ein Hypothekendarlehen, dessen Konditionen die Bank für einen vorher bestimmten Zeitraum garantiert, unabhängig davon, ob die allgemeinen Zinsen steigen oder fallen. Das Gegenteil eines Festzinsdarlehens ist ein Gleitzinsdarlehen, bei dem sich die Konditionen in Abhängigkeit des am Markt gültigen Zinses ändern.

Während der Dauer der Zinsbindung ist eine Kündigung des Darlehens in der Regel für keinen der Vertragspartner möglich. Nur bei einer Zinsfestschreibung von mehr als zehn Jahren kann das Darlehen unter Berücksichtigung einer sechsmonatigen Frist gekündigt werden.

Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist kann der Festzins verändert und damit angepasst werden.

Eine Feuerversicherung deckt Schäden an Gebäuden, die durch Brand, Blitzschlag oder Explosion entstehen. Häufig ist die Feuerversicherung Bestandteil einer kombinierten Gebäudeversicherung gegen Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagelschaden. Der Versicherungsnehmer kann sich auch nur gegen einzelne dieser Gefahren versichern, angesichts des hohen finanziellen Risikos ist eine kombinierte Versicherung jedoch empfehlenswert.

Im Schadensfall sollte die Versicherung die Gesamtkosten der Wiederherstellung des Gebäudes (Neuwertversicherung) übernehmen. Der Nachweis einer bestehenden Brandversicherung ist für die Finanzierung einer Immobilie meistens eine Grundvoraussetzung.

Eine Feuerversicherung kann auch als Feuerrohbauversicherung für den Zeitraum vom Baubeginn bis zum Bauende abgeschlossen werden.

Der Finanzierungsplan ist eine genaue Aufstellung der Herstellungs- und Erwerbskosten sowie der für die Finanzierung einzusetzenden Eigen- und Fremdmittel. Aus der Differenz der Gesamtkosten zu den Eigenmitteln ergibt sich der Finanzierungsbedarf.

Auf der Basis des Finanzierungsbedarfs kann für den Darlehensnehmer ein Tilgungsplan erstellt werden, welcher die anfallenden Zins- und Tilgungsleistungen auflistet und die monatliche Belastung aufzeigt.

Der Flächennutzungsplan dient zur Vorbereitung des Bauleitplans und wird durch die Gemeinde festgelegte. Der Flächennutzungsplan nimmt im Gegensatz zum Bebauungsplan nur eine grobe Einteilung der möglichen Nutzungen vor. Er enthält beispielsweise die räumlichen Entwicklungs- und Planungsziele sowie die Art der Bodennutzung der jeweiligen Gemeinde.

Die Flurkarte wird in Fachkreisen auch als Kataster- oder Liegenschaftskarte bezeichnet.

Eine Flurkarte ist eine maßstäbliche grafische Darstellung aller Liegenschaften (Flurstücke und Gebäude) eines Gebiets. Sie gilt als Nachweis der Lage und Abgrenzung eines Grundstückes und ist amtliche Kartengrundlage des Grundbuchs. Der Maßstab, in dem die Flurkarte dargestellt wird, ist abhängig von den örtlichen Gegebenheiten, der Größe der Flurstücke sowie der Größe der Flure. Üblich sind Darstellungen in den Maßstäben von 1:500, 1:100 oder 1:2000. Einzelne Grundstücke sind als Flurstücke erfasst, ein Grundstück kann jedoch aus mehreren Flurstücken bestehen. Den Flurstücken übergeordnet ist der Flur.

Zuständig für die Erfassung der Flurstücke und die Gestaltung der Flurkarten sind die Kataster- und Vermessungsämter.

Als Flurstück bezeichnet man in Deutschland die kleinste Buchungseinheit des Liegenschaftskatasters, welches neben dem Grundbuch eine öffentliche Einrichtung ist, um das Eigentum an Grund und Boden eindeutig nachzuweisen. Als Grundlage des Katasters dienen Vermessungen, durch die sich nachweisen lässt, wie die tatsächlichen Verhältnisse eines Flurstücks bezogen auf Lage, Größe und Nutzungsart sind. Ein Flurstück ist ein amtlich vermessener, eindeutig begrenzter, geometrisch festgelegter und genau bezeichneter Teil der Erdoberfläche. Im Grundbuch ist das Flurstück im Bestandsverzeichnis eingetragen. Es werden das Grundstück, die laufende Grundstücksnummer, die Gemarkung, die Nutzungsart und die Größe bezeichnet. Ein Grundstück kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen.

G

Das Geldwäschegesetz verpflichtet Banken sowie bestimmte Personenkreise, so auch Makler, Notare oder Rechtsanwälte zur Identifizierung von Kunden und zur Meldung von Geldwäscheverdachtsfällen an die Strafverfolgungsbehörden. Makler müssen, nach §2 Abs. 1 Nr. 10 GwG, beim Kauf oder Verkauf von Immobilien die Identität der Kunden, mit denen sie eine Geschäftsbeziehung eingehen wollen, feststellen und unterliegen im Geldwäsche-Verdachtsfall der Meldepflicht. Hiervon ausgenommen ist die Vermittlung von Vermietern und Mietinteressenten, sowie der Kauf und Verkauf von Immobilien mit einem Wert von weniger als 10.000€.

Der Begriff Gemeinschaftseigentum taucht meist in Zusammenhang mit Eigentumswohnungen auf. Zum Gemeinschaftseigentum gehören gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG) die Teile des Grundstücks und des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Dazu gehören vor allem die Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind sowie die Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Eigentümer dienen. Diese Gegenstände und Bauteile können auch dann nicht Gegenstand des Sonder- oder Teileigentums sein, wenn sie sich im Bereich der im Sonder- oder Teileigentums stehenden Räume befinden (z.B. Fassade, Dach, Strom- und Wasserleitungen). Das Gemeinschaftseigentum wird von allen Miteigentümern gemeinschaftlich verwaltet und instand gehalten. Aus der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung ergibt sich im Detail, was Gemeinschaftseigentum oder Sonder-/ Teileigentum ist.

Eine Gemeinschaftsordnung wird von den Eigentümern der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen und regelt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander im Innenverhältnis. Die Eigentümer können in Anlehnung an das Wohnungseigentumsgesetz eigene Regeln definieren, wie z. B. Stimmrechteverteilung, Nutzung der Wohnanlage oder Sondernutzungsrechte. Die Gemeinschaftsordnung ist ein Bestandteil der sogenannten Teilungserklärung. Während die Teilungserklärung sachenrechtliche Fragen, wie ein Objekt aufgeteilt und die Miteigentumsanteile zugeteilt werden, regelt, definiert die Gemeinschaftsordnung hingegen die Art und Weise, wie das Wohnungs- und Teileigentum genutzt werden darf. Sie trifft also Regelungen bezüglich des Gebrauchs und der Nutzung einer Immobilie.

Die Geschossflächenanzahl ist ein Begriff aus dem deutschen Baurecht und der Baunutzungsverordnung. Die Geschossflächenanzahl ist eine dimensionslose Größe und wird mit ein oder zwei Dezimalstellen angegeben. Sie definiert wie hoch das Verhältnis der gesamten Geschossfläche aller Vollgeschosse der Bebauung auf einem Grundstück zu der Fläche des Grundstückes maximal sein darf.

Beispiel: Bei einer Geschossflächenzahl von 0,7 dürfen sich auf einem Grundstück mit 1000m² maximal 0,7 x 1000 = 700 m² Geschossfläche in den Vollgeschossen befinden.

Das Gleitzinsdarlehen ist ein Hypothekendarlehen, dessen Konditionen die Bank jederzeit aufgrund von aktuellen Zinsentwicklungen ändern kann. Das Zinsänderungsrisiko wird meist mit günstigeren Einstiegskonditionen belohnt. Das Gegenteil eines Gleitzinsdarlehens ist ein Festzinsdarlehen, dessen Konditionen die Bank für einen vorher bestimmten Zeitraum garantiert, unabhängig davon, ob die allgemeinen Zinsen steigen oder fallen.

Die Grundsteuer bzw. Grundbesitzsteuer wird von Städten und Gemeinden erhoben. Die Grundsteuer ist für das Eigentum an einem Grund- und Immobilienbesitz zu zahlen, sie gilt damit auch in Bezug auf Teileigentum sowie Erbbaurechte. Sie fließt den Kommunen zu, wobei diese ihre unterschiedlichen Hebesätze zur Verrechnung der Grundsteuer-Berechnungsgrundlage anwenden.

Das Grundbuch ist ein öffentliches, amtliches Verzeichnis von Grundstücken, welches vom Grundbuchamt (Amtsgericht) geführt wird. Das Grundbuch dient dazu, die Rechtsverhältnisse an einem Grundstück darlegen. Jedes in Privatbesitz befindliche Grundstück muss im Grundbuch mit einem eigenständigen Grundbuchblatt eingetragen werden. Das Grundbuch besitzt öffentlichen Glauben, das heißt, auf die Richtigkeit der Angaben kann vertraut werden. Es gibt Auskunft über die Größe und Nutzungsart sowie die Eigentumsverhältnisse. Außerdem enthält es eine Aufstellung der Rechte an anderen Grundstücken sowie auf dem Grundstück liegenden Lasten und Beschränkungen.

Jeder mit berechtigtem Interesse kann das Grundbuch einsehen.

Ein Grundbuch besteht aus einem Deckblatt, der sogenannten Aufschrift, in der der Bezirk des Amtsgerichtes und die Nummer des Grundbuchblattes eingetragen sind. Einem Bestandsverzeichnis, in dem das Grundstück entsprechend dem Kataster, mit Angabe der laufenden Nummer, Gemarkung, Karte (Flur und Flurstück), Größe und Nutzungsart – aufgeführt ist, und den Abteilungen I , II und III.

Abteilung I enthält Angaben über den Eigentümer des Grundstückes und die Grundlage der Eintragung, also den Erwerbsgrund.

Abteilung II enthält die Lasten und Beschränkungen des Grundstückes wie Grunddienstbarkeiten, Vorkaufsrechte, Dauerwohn- und Nutzungsrechte, Reallasten, Nießbrauch und Zwangsversteigerungsvermerke.

Abteilung III enthält die Grundpfandrechte (Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden)

In dieser Abteilung des zuständigen Amtsgerichts werden die Grundbücher und Grundakten für alle im Amtsgerichtsbezirk liegenden Grundstücke geführt. Für Grundbuchauszüge und Einsichten in das Grundbuch können sich Interessierte an das Grundbuchamt wenden.

Der Grundbuchauszug ist die vollständige Abschrift aller zu einem Grundstück bestehenden Grundbucheintragungen. Der Grundbuchauszug kann bei dem zuständigen Grundbuchamt von jedem mit berechtigtem Interesse angefordert werden.

Grundsätzlich begründen Dienstbarkeiten Rechte gegenüber einer fremden Sache. Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit ist das Recht an einem Grundstück zugunsten einer bestimmten Person. Eine Grunddienstbarkeit begründet das Recht an einem Grundstück zugunsten eines anderen Grundstücks, also zugunsten des jeweils im Grundbuch eingetragenen Eigentümers, wodurch die Grunddienstbarkeit auch auf Dritte übertragbar und vererblich ist. Grunddienstbarkeiten sind in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und regeln in der Praxis meist die Ansprüche von Eigentümern benachbarter Grundstücke. Üblicherweise sind dies bestimmte Nutzungsrechte, wie etwa Wegerecht, Geh- und Fahrtrecht oder das Recht, Leitungen zu verlegen oder Wasser zu entnehmen. Zur Festlegung oder Aufhebung einer Grunddienstbarkeit bedarf es der Einigung beider Parteien sowie, der Eintragung im Grundbuch.

Mit der Grunderwerbsteuer wird der Erwerb von bebauten und unbebauten Grundstücken besteuert. Der Erwerber wird als neuer Eigentümer erst dann in das Grundbuch eingetragen, wenn er die Grunderwerbsteuer an das zuständige Finanzamt bezahlt hat und ihm das Finanzamt die Zahlung in Form der Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt hat. Die Grunderwerbssteuer variiert in der Höhe je nach Bundesland. Sie zählt zu den Kaufnebenkosten beim Erwerb von Grundeigentum

Die Grundflächenzahl ist ein Begriff aus dem deutschen Baurecht und wird im Bebauungsplan festgesetzt. Die Grundflächenzahl ist eine dimensionslose Größe und wird mit ein oder zwei Dezimalstellen angegeben. Die im Bebauungsplan festgesetzte Zahl gibt an, wie groß die Grundfläche eines Gebäudes im Verhältnis zur Grundstücksfläche maximal sein darf. Hierzu werden die Grundflächen aller baulichen Anlagen in die Kalkulation einbezogen. Aus der Grundflächenzahl ergibt sich der maximale Anteil an bebaubarer, bzw. der minimale Anteil an Freifläche eines Grundstücks.

Durch ein Grundpfandrecht sichert ein Gläubiger seine Forderungen gegenüber einem Immobilienbesitzer ab. Es ist das Recht an einem Grundstück, das unabhängig vom Eigentümer besteht (dingliche Sicherheit). Ein Grundpfandrecht wird durch die Eintragung in das Grundbuch fixiert. Das Bürgerliche Gesetzbuch kennt drei Arten von Grundpfandrechten: Die Hypothek, die Grundschuld und die Rentenschuld.

Die Grundschuld ist ein abstraktes Grundpfandrecht an einem Grundstück oder grundstückgleichem Recht, das heißt, dass sie auch ohne Bestehen einer bestimmten Forderung im Grundbuch aufgeführt sein kann. Eine Grundschuld ist eine dingliche Sicherheit und ist das Recht auf die Befriedigung einer Forderung aus dem belasteten Grundstück. Die Grundschuld ist somit eine Art Kreditsicherung. Sie wird in Abteilung III des Grundbuches eingetragen.

Die Grundsteuer bzw. Grundbesitzsteuer wird von Städten und Gemeinden erhoben. Die Grundsteuer ist für das Eigentum an einem Grund- und Immobilienbesitz zu zahlen, sie gilt damit auch in Bezug auf Teileigentum sowie Erbbaurechte. Sie fließt den Kommunen zu, wobei diese ihre unterschiedlichen Hebesätze zur Verrechnung der Grundsteuerberechnungsgrundlage anwenden.

Ein Grundstück ist ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Bestandsverzeichnis des betreffenden Grundbuchblatts unter einer besonderen Nummer eingetragen ist. Zusätzlich wird festgehalten, ob es sich um ein Baugrundstück handelt, auf dem bereits ein Bauwerk steht bzw. gebaut werden darf. Die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Bauwerke gehören zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks.

Mehrere Grundstücke mit nur einem Eigentümer können durch eine entsprechende Eintragung im Grundbuch zusammengefasst werden. Außerdem kann ein Grundstück in mehrere kleinere Grundstücke geteilt werden.

Gutachterausschüsse bestehen aus unabhängigen Immobiliensachverständigen, die gemeinsam ein Kontrollgremium bilden. Die Ausschüsse bestehen aus einem Vorsitzenden und weiteren ehrenamtlichen Gutachtern und sind jeweils für bestimmte Städte oder Gemeinden zuständig. Aufgabe der Gutachterausschüsse ist die Gewährleistung der Transparenz des Grundstücksmarktes. Die wichtigsten Teilaufgaben des Gutachterausschuss sind hierbei die Erstellung von Verkehrswertgutachten sowie die Führung und Auswertung einer Kaufpreissammlung und die Ermittlung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten.

H

Das Hausgeld ist eine monatliche Vorauszahlung, die ein Eigentümer an die Wohnungseigentümergemeinschaft zahlen muss. Durch diese Vorauszahlung werden Kosten des Gemeinschaftseigentums, Kosten zur Instandhaltung und Instandsetzung und Verwaltungskosten getragen wodurch die Wohnungseigentümergemeinschaft ihre laufenden Verpflichtungen erfüllen kann (gemäß § 16 WEG). Zum Hausgeld gehört außerdem auch die geplante Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Das Hausgeld ergibt sich aus dem Wirtschaftsplan der WEG und muss, unabhängig davon, ob eine Wohnung bewohnt ist oder leer steht, vom Eigentümer bezahlt werden. Der Verteilungsschlüssel ist meist der Miteigentumsanteil. Häufig werden in der Teilungserklärung weitere Verteilungsschlüssel festgelegt.

In der Hausordnung werden die jeweiligen Regeln und Vorschriften eines Gebäudes aufgelistet, die das Zusammenleben sämtlicher Bewohner eines Hauses regeln. Sie ist Verhaltensmaßstab und soll unter anderem die im Objekt lebenden Parteien vor gegenseitiger Belästigung schützen und spezifiziert die allgemeine Obhutspflicht des Mieters über die Mietsache. Die Hausordnung regelt häufig unteranderem folgende Punkte: Ruhezeiten, Schnee- und Glatteisbeseitigung, Benutzung von Gemeinschaftsräumen, Reinigungspflichten der Mieter.

Die Herstellungskosten für ein Gebäude sind die Aufwendungen, die für die gebrauchsfähige Errichtung eines Gebäudes sowie für die Erweiterung oder für die über den ursprünglichen Zustand hinausgehende, wesentliche Verbesserung eines Gebäudes entstehen. Hierzu zählen unteranderem Baukosten, Architektenhonorare und Gebühren für die Baugenehmigung.

Die Abkürzung HOAI steht für „Honorarabrechnung für Architekten und Ingenieure“ und bildet die Grundlage für die Leistungsabrechnung der am Bau beteiligten Architekten, Baustatiker und Ingenieure. In der HOAI werden unteranderem Mindest- und Höchstsätze für die einzelnen Leistungen der Berufsgruppen festgelegt.

Bei einer Hypothek handelt es sich um ein sogenanntes Grundpfandrecht. Hierbei werden die Rechte an einer Immobilie an den Kreditgeber für ein entsprechendes Darlehen abgegeben. Der Kreditgeber sichert sich mit der Eintragung eines Pfandrechts in Abteilung III des Grundbuchs gegen Zahlungsausfälle ab. Die Immobilie dient hierbei als Sicherung des Darlehens und kann bei einem Ausfall der Rückzahlungen durch Beantragung des Kreditgebers zwangsversteigert werden.

Eine Hypothek ist im Gegensatz zur Grundschuld von der ihr zugrunde liegenden Forderung abhängig. Ist die persönliche Forderung beglichen, erlischt auch die Hypothek. Aktuell sind Hypotheken weitestgehend durch Grundschulden ersetzt.

In Fällen in denen mehrere Hypotheken auf einem Grundstück liegen, wird eine Rangliste erstellt, welche im Falle einer Zwangsversteigerung die Reihenfolge des Zahlungsanspruches festlegt.

Ein Hypothekendarlehen ist eine spezielle Form der Finanzierung, die häufig bei Immobilienkäufen genutzt wird. Bei einem Hypothekendarlehen sichert sich er Kreditgeber durch die Eintragung eines Pfandrechts in Abteilung III des Grundbuchs gegen Zahlungsausfälle ab. (siehe Hypothek)

I

Unter einer Immobilie ist in der Rechts- und Wirtschaftssprache ein unbewegliches Sachgut zu verstehen (lat.: immobilis: unbeweglich). Anders als bewegliche Sachgüter (z.B. Kfz, Einrichtungsgegenstände) unterliegen sie besonderen rechtlichen Vorschriften.

Allgemein bezeichnet der Oberbegriff “Immobile“ unbebaute oder bebaute Grundstücke aller Art einschließlich der darauf errichteten Gebäude. Je nach der Art ihrer Nutzung lassen sich Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien, Industrieimmobilien oder Sonderimmobilien unterscheiden.

Eine Immobilienbewertung kann unterschiedliche Gründe haben. Die Ermittlung des aktuellen Werts einer Immobilie ist meistens zweckorientiert und mit einem bestimmten Anlass verbunden. In Abhängigkeit des Anlass der Bewertung werden unterschiedliche Werte ermittelt. Für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie führt beispielsweise ein Immobilienmakler eine kostenfreie Marktwertermittlung durch. Ein Gutachten ist häufig bei gerichtlichen Auseinandersetzungen wie Ehe- und Familienangelegenheiten, Zwangsversteigerung oder Enteignung nötig. Ein solches Gutachten wird von einem qualifizierten Sachverständigen erstellt und ist kostenpflichtig.

Es gibt in Deutschland drei Verfahren der Bewertung, die durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) normiert sind: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Immobilienfonds sind Anlagegesellschaften, deren Kapitalanlage im Wesentlichen aus Grundstücken und Gebäuden besteht. Immobilienfonds geben Zertifikate aus, die einen bestimmten Anteil am Fondsvermögen repräsentieren. Hierdurch können sich Investoren an dem Immobilien beteiligen.

Es wird zwischen sogenannten offenen und geschlossenen Immobilienfonds unterschieden.

Eine Immobilie ist in der Rechts- und Wirtschaftssprache ein unbewegliches Sachgut. Beim Verkauf von unbeweglichen Sachgütern gilt es einige Besonderheiten zu beachten, andernfalls können juristische Probleme entstehen. Unbewegliche Sachgüter unterliegen im Hinblick auf die Eigentumsübertragung und dem Gebrauch besonderen Bestimmungen. Aufgrund dessen sind bei dem Verkauf einer Immobilie drei Vorgänge erforderlich: eine notarielle Beurkundung des Kaufvertrages, eine Einigung über den Eigentumsübergang und die Eintragung in das Grundbuch.

Die Indexmiete ist laut Bürgerlichem Gesetzbuch (§ 557b BGB) eine variable Miete, die sich nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte richtet. Die Berechnung erfolgt anhand des Verbraucherpreisindex für Deutschland, welcher jährlich vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht wird und die durchschnittlichen Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte ermittelt. Steigen- / sinken die Kosten für Verbraucher, steigt-/ sinkt auch die Indexmiete. Wenn eine Indexmiete vereinbart wurde ist eine Mieterhöhung auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete nach §558 BGB nicht mehr möglich. Außerdem können Kosten im Falle einer Modernisierung nicht auf den Mieter umgelegt werden, außer sie sind gesetzlich vorgeschrieben.

Eine Instandhaltungsrücklage ist von einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zurückgelegtes Geld für die Instandhaltung einer Immobilie und für größere Reparaturen an z.B. Dach, Fassade und Heizung. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (§ 21 Abs. 5 WEG) wird ein regelmäßig zu zahlender Pauschalbetrag zur Beseitigung auftretender Schäden und Mängel am Gemeinschaftseigentum vorgeschrieben. Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidet die Eigentümerversammlung über die Höhe der jeweiligen monatlichen Zahlung. Die Ansparrücklage der WEG muss der Höhe nach dem Zustand des Gebäudes und den zu erwartenden Instandhaltungs- und Modernisierungskosten entsprechen. Eine solide Instandhaltungsrücklage schützt Eigentümer vor unvorhersehbaren Ausgaben für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum. Die Instandhaltungsrücklage ist meistens im Wirtschaftsplan detailliert dargestellt. Der von den einzelnen Miteigentümern zu tragende Anteil richtet sich häufig nach den Miteigentumsanteilen.

J

Als Jahresrohertrag bezeichnet man die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung einer Immobilie. Umlagen, welche zur Deckung von Betriebskosten gezahlt werden, sind hierbei nicht zu berücksichtigen. Werden für die Nutzung einer Immobilie oder Teile einer Immobilie keine oder vom üblichen Maß abweichende Entgelte erzielt, so sind die bei einer Vermietung oder Verpachtung nachhaltig erzielbaren Einnahmen für die Berechnung des Jahresrohertrags zugrunde zu legen.

K

Bei einer vermieteten Immobilie ist im Allgemeinen von einer Kapitalanlage die Rede. Das Ziel einer Immobilie als Kapitalanlage ist ein möglichst hoher Gewinn aus den Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung, außerdem kann auf eine Wertsteigerung der Immobilie spekuliert werden und es können steuerliche Vorteile geltend gemacht werden. Bei der Bewertung einer Immobilie als Kapitalanlage ist das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Jahresmietertrag (Kaltmiete ohne Unterhalts- und Verbrauchsnebenkosten) von großer Bedeutung.

Das Kataster (auch Liegenschaftskataster genannt) ist das von den Katasterämtern geführte Verzeichnis sämtlicher Grundstücke. Das Kataster besteht aus den Katasterbüchern mit der Beschreibung des Grundstücks sowie dem vorhandenen Kartenmaterial, welches eine maßstäbliche grafische Darstellung aller Liegenschaften (Flurstücke und Gebäude) eines Gebiets ist. Neben der geografischen Lage, eventuellen baulichen Anlagen und der Art der Nutzung, wird auch die Größe des Katasters in einem Register vermerkt. Das Kataster dient als Grundlage für das Grundbuch und stellt den amtlichen Lageplan des Grundstücks dar.

Das Katasteramt wir auch Vermessungsamt genannt und ist eine staatliche Behörde, bei der die Liegenschaftskataster geführt werden. Die wichtigsten Aufgaben des Katasteramts sind Grundstücksvermessung (Katastervermessung) sowie die Führung eines Liegenschaftskatasters. Ein wesentlicher Bestandteil des Liegenschaftskatasters ist der aktuelle Nachweis über den Grundstücks- und Gebäudebestand. In den Katastern sind die Grundstücke nach Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer erfasst und beschrieben.

Die Eigentumsübertragung einer Immobilie muss durch einen notariell beurkundeten Kaufertrag erfolgen, da das Geschäft sonst nicht rechtsgültig ist. Hierbei müssen auch die Bedingungen für die Eigentumsübertragung fixiert werden. Der Verkäufer verpflichtet sich zur Übertragung des Eigentums, der Käufer verpflichtet sich zur Zahlung des vereinbarten Kaufpreises als Gegenleistung. Für den rechtsgültigen Erwerb einer Immobilie sind die folgenden Modalitäten erforderlich: Abschluss eines notariell beurkundeten Kaufvertrages, notarielle Einigungserklärung von Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang, Eintragung des Eigentumsübergangs in das Grundbuch. Erst durch die Eintragung ins Grundbuch wird der Käufer tatsächlich Eigentümer des Grundstücks.

Eine Kaution wird in der Regel vor Beginn eines Mietverhältnisses vom Mieter an den Vermieter gezahlt. Im frei finanzierten Wohnungsbau dient die Kaution zur Sicherung aller künftigen Ansprüche aus dem Mietverhältnis, also für den Fall von Beschädigungen des Mietgegenstandes oder ausbleibende Mietzahlungen. Die Kaution beträgt in der Regel zwischen 1 und 3 Monatsnettokaltmieten. Sie wird entweder durch die Abgabe einer Bürgschaftserklärung durch die Bank des Mieters (auch Bankbürgschaft oder Aval genannt) geleistet oder durch die Einzahlung auf ein Mietkautionskonto.

Der Vermieter muss die Mietkaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter, sollte er keine Ansprüche mehr gegenüber dem Mieter haben, den Kautionsbetrag mit den zwischenzeitlich angefallenen Zinsen und Zinseszinsen zurückzahlen.

Der Begriff Kubatur bezeichnet in der Architektur das Volumen eines Bauwerks. Durch die Kubaturberechnung wird das Volumen eines Bauobjekts ermittelt, das sich aus den Maßen Länge x Breite x Höhe ergibt. Synonym zum Begriff Kubatur wird auch vom umbauter Raum (UR) oder vom Brutto-Rauminhalt gesprochen (BRI).Die Kubatur wird unabhängig von der Gestaltung und Materialbeschaffenheit bestimmt und ist geometrisch messbar.

L

In den Landesbauordnungen wird geregelt, was bei einem Bau technisch zu beachten ist und wann eine Baugenehmigung erforderlich ist. Das Bauordnungsrecht liegt bei den zuständigen Bundesländern. In den Landesbauordnungen ist auch geregelt, wer Bauvorlagen erstellen darf (z.B. Architekten und Fachingenieure).

Das Landschaftsschutzgebiet ist in Deutschland eine Gebietsschutzkategorie des Naturschutzrechts. Da Landschaftsschutz dem Landesrecht unterliegt unterscheiden sich die Vorschriften je nach Bundesland. Landschaftsschutzgebiete dienen dem Erhalt und dem Schutz von Naturlandschaften und sind oft großflächiger angelegt als Naturschutzgebiete, die Auflagen und Nutzungseinschränkungen sind hingegen geringer. Landschaftsschutzgebiet werden durch Schilder ausgewiesen und müssen bei Bauvorhaben berücksichtigt werden.

Das Liegenschaftsamt wird auch Katasteramt oder Vermessungsamt genannt und ist eine staatliche Behörde, bei der die Liegenschaftskataster geführt werden. Die wichtigsten Aufgaben des Liegenschaftsamts sind Grundstücksvermessung (Katastervermessung) sowie die Führung eines Liegenschaftskatasters. Ein wesentlicher Bestandteil des Liegenschaftskatasters ist der aktuelle Nachweis über den Grundstücks- und Gebäudebestand. In den Katastern sind die Grundstücke nach Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer erfasst und beschrieben.

Die Liegenschaftskarte wird auch als Kataster- oder Flurkarte bezeichnet.

Eine Liegenschaftskarte ist eine maßstäbliche grafische Darstellung aller Liegenschaften (Flurstücke und Gebäude) eines Gebiets. Sie gilt als Nachweis der Lage und Abgrenzung eines Grundstückes und ist amtliche Kartengrundlage des Grundbuchs. Der Maßstab, in dem die Liegenschaftskarte dargestellt wird, ist abhängig von den örtlichen Gegebenheiten, der Größe der Flurstücke sowie der Größe der Flure. Üblich sind Darstellungen in den Maßstäben von 1:500, 1:100 oder 1:2000. Einzelne Grundstücke sind als Flurstücke erfasst, ein Grundstück kann jedoch aus mehreren Flurstücken bestehen. Den Flurstücken übergeordnet ist der Flur.

Zuständig für die Erfassung der Flurstücke und die Gestaltung der Flurkarten sind die Kataster- und Vermessungsämter.

Loggia ist die Bezeichnung für einen in das Gebäude rückgebauten und damit überdachten Balkon, der nicht über die Bauflucht hinausragt.

Eine Löschungsbewilligung kommt zur Anwendung, wenn ein Gläubiger eines im Grundbuch eingetragenen Rechtes zur Löschung dieses Rechtes zustimmt.

Beispielsweise nach der Rückzahlung eines Darlehens wird hiermit der Löschung des Grundpfandrechts (Hypothek oder Grundschuld) zugestimmt.

Wenn ein Eigentümer seinen Kredit vollständig getilgt hat, kann er die Löschung der Grundpfandrechte, in Abteilung III des Grundbuchs, verlangen. Der Antrag auf Löschung von Grundschulden im Grundbuch muss notariell beglaubigt werden.

M

Eine Maisonette Wohnung besteht aus mindestens zwei zusammenhängenden Geschossen und hat eine eigene innerhalb der Wohnung liegende Treppe, die die Stockwerke verbindet. Häufig kommt eine Maisonette Wohnung als zweigeschossige Dachwohnung vor.

Die Maklerprovision ist die Bezeichnung für die Courtage bzw. den Lohn eines Maklers für die erfolgreiche Vermittlung eines Vertragsabschluss. Für Immobilien ist die maximale Höhe der Courtage gesetzlich geregelt und wird entweder nach der Höhe des Kaufpreises berechnet oder orientiert sich bei Mietobjekten an der Monatsmiete.

Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) ist die gesetzliche Grundlage der Tätigkeit von Immobilienmaklern, Darlehensvermittlern und Bauträgern, die nach § 34c GewO einer Erlaubnis für die Ausübung ihres Gewerbes bedürfen.

Für den Marktwert gibt es keine einheitliche Definition, er ist stark bestimmt von Angebot und Nachfrage und beschreibt den aktuellen Wert einer Immobilie.

Vermietete Immobilien werden in der Regel mit Hilfe des Ertragswertverfahrens bewertet. Bei der Ermittlung des Ertragswerts müssen nicht nur die Mieteinnahmen berücksichtigt werden, sondern auch die Bewirtschaftungskosten einer Immobilie. Das Mietausfallwagnis gehört hierbei neben den Kosten für Verwaltung, Kosten für Instandhaltung und Abschreibungen zu den Bewirtschaftungskosten.

Als Mietausfallwagnis wird das kalkulatorische Risiko einer Ertragsminderung bezeichnet, welches durch den Ausfall von Mieten entstehen kann. Gründe für den Mietausfall können z.B. Leerstand oder Zahlungsunfähigkeit eines Mieters sein. Nach der Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) dürfen für die Kalkulation des Mietausfallwagnisses zusätzlich die Kosten der Räumung, Rechtsverfolgung und der Aufhebung des Mietverhältnisses hinzugerechnet werden.

Das Mietausfallwagnis wird in der Regel als Prozentsatz der Bruttomieteinnahmen angegeben und wird häufig mit einem Prozentsatz von 2 – 5% kalkuliert. Bei vermietungsunsicheren Immobilien kann auch mit noch höheren Prozentsätzen kalkuliert werden. Die genaue Höhe des Prozentsatzes sollte objektindividuell festgelegt werden. Das Mietausfallwagnis wird auf die Bruttomiete bezogen, denn bei einem Mietausfall werden in der Regel auch nicht mehr die Nebenkosten beglichen.

Je besser die Lage der Immobilie ist und je besser die Vermietungssituation ist, desto geringer ist das Mietausfallwagnis. Je schlechter die Lage der Immobilie ist und je spezieller und eingeschränkter eine Immobilie in ihrer Nutzung ist, desto höher ist das Mietausfallwagnis.

Eine Mieterselbstauskunft ist bei der Vermietung einer Immobilie ein wirksames Mittel, vor Abschluss eines Mietvertrages die wirtschaftlichen Verhältnisse des Mietinteressenten zu überprüfen. Für den Umgang mit einer Mieterselbstauskunft ist es wichtig zu wissen, dass Mieter nicht alle Fragen einer Mieterselbstauskunft wahrheitsgemäß beantworten müssen. Wahrheitstreue ist nur bei jenen Fragen Pflicht, die im direkten Zusammenhang mit dem Mietverhältnis relevant sind. Berechtigtes Interesse an der Richtigkeit der Informationen liegt bei allen Fragen vor, die das Mietverhältnis betreffen können (z.B. die Höhe des Einkommens und damit die Bonität des potenziellen Mieters). Entsprechen die Angaben des Mietinteressenten zu seinen wirtschaftlichen Verhältnissen nicht der Wahrheit, so hat der Vermieter weiterhin die Möglichkeit der fristlosen Kündigung. Fragen zu der Privatsphäre eines Mietinteressenten haben in der Selbstauskunft nichts zu suchen und müssen von dem Mietinteressenten auch nicht wahrheitsgemäß beantwortet werden.

Eine Mietkaution wird in der Regel vor Beginn eines Mietverhältnisses vom Mieter an den Vermieter gezahlt. Im frei finanzierten Wohnungsbau dient die Kaution zur Sicherung aller künftigen Ansprüche aus dem Mietverhältnis, also für den Fall von Beschädigungen des Mietgegenstandes oder ausbleibende Mietzahlungen. Die Kaution beträgt in der Regel zwischen 1 und 3 Monatsnettokaltmieten. Sie wird entweder durch die Abgabe einer Bürgschaftserklärung durch die Bank des Mieters (auch Bankbürgschaft oder Aval genannt) geleistet oder durch die Einzahlung auf ein Mietkautionskonto.

Der Vermieter muss die Mietkaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter, sollte er keine Ansprüche mehr gegenüber dem Mieter haben, den Kautionsbetrag mit den zwischenzeitlich angefallenen Zinsen und Zinseszinsen zurückzahlen.

Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete für Mietwohnungen und gibt Auskunft über das Mietgefüge einer Gemeinde oder Stadt. Auf der Grundlage eines Mietspiegels können Mietpreise und Mietpreiserhöhungen begründet oder auch angefochten werden.

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach §558 BGB aus den Durchschnittsmieten, die in einer Gemeinde oder Stadt für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart wurden, ermittelt. Der Mietspiegel enthält eindeutige Vorgaben, wie diese verschiedenen Merkmale und Eigenschaften einer Wohnung zu bewerten sind. Die Erstellung eines Mietspiegels ist gesetzlich jedoch nicht vorgeschrieben, weshalb es nicht für jede Gemeinde eine ortsübliche Vergleichsmiete gibt.

Es gibt zwei Arten von Mietspiegeln, zum einen den einfache und zum anderen den qualifizierte Mietspiegel. Von einem qualifizierten Mietspiegel spricht man, wenn dieser nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde/ Stadt oder Interessenvertretern anerkannt wurde. Die Neuerstellung eines qualifizierten Mietspiegels ist nach spätestens vier Jahren zwingend. Der Mietspiegel dient als Grundlage zur Mieterhöhung bzw. Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder dazu, die Angemessenheit einer Miethöhe zu überprüfen.

Mischgebiete sind nach § 6 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) Gebiete die dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören, dienen. In Mischgebieten sind Wohngebäude, Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, Gartenbaubetriebe und Tankstellen erlaubt. Hierbei ist die Einschränkung zu beachten, dass die Gewerbebetriebe das Wohnen nicht wesentlich stören dürfen. In einem Mischgebiet darf keine der beiden gleichberechtigten Hauptnutzungsarten in optischer Hinsicht dominieren, lediglich Teilbereiche dürfen durch eine der beiden Hauptnutzungen geprägt sein. Das wesentliche Merkmal eines Mischgebiets ist die Nutzungsmischung.

Der Miteigentumsanteil (MEA) ist ein rechnerischer Bruchteil des gemeinschaftlichen Eigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft, der auf einen Eigentümer entfällt. Zum Gemeinschaftseigentum zählen alle Bestandteile eines Gebäudes und die Außenanlagen, die nicht zum Sondereigentum eines einzelnen Eigentümers gehören (z.B.: Dach, Fassade und Treppenhaus). Die Höhe der jeweiligen Miteigentumsanteile wird in der Teilungserklärung oder dem Teilungsvertrag festgelegt und wird je nach Größe der Wohnungseigentümergemeinschaft in 10000-tel, 1000-tel, 100-tel oder 10-tel Miteigentumsanteile aufgeteilt.

Die Miteigentumsanteile dienen als Grundlage zur Ermittlung der Kosten des Gemeinschaftseigentums, also mit welchem Anteil sich ein Eigentümer beispielsweise an Kosten für Sanierung und Instandhaltungsmaßnahmen beteiligen muss. Bei einer Eigentümerversammlung ist der Miteigentumsanteil ebenfalls relevant, da Beschlüsse nur getroffen werden dürfen, wenn mindestens 50% der Miteigentumsanteile durch anwesende Eigentümer vertreten sind.

Das Gesetz schreibt nicht vor, welche Größe Miteigentumsanteile haben sollten oder dass sie sich in einem bestimmten Verhältnis zur Größe des Wohnungseigentums befinden müssen. Im Regelfall bemessen sich die Miteigentumsanteile jedoch nach der Größe und Quadratmeterzahl des jeweiligen Sondereigentums.

N

Als Nachfinanzierung bezeichnet man einen über die ursprünglich abgeschlossene Darlehenssumme hinausgehenden Finanzierungsbedarf. Eine Nachfinanzierung kann beispielsweise notwendig werden, wenn die für das Bauvorhaben geplanten Kosten während der Bauphase überschritten werden und deswegen ein höherer Finanzbedarf entsteht als ursprünglich geplant. Eine Nachfinanzierung geht oftmals mit höheren Zinskonditionen einher.

Im Umgang mit Immobilien entstehen an unterschiedlichen Stellen Nebenkosten.

  • Bei einem Erwerb einer Immobilie entstehen Erwerbsnebenkosten, die sich unteranderem aus der Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchgebühren und gegebenenfalls einer Maklerprovision zusammensetzen.
  • Beim Bau einer Immobilie fallen Baunebenkosten an. Zu den Baunebenkosten gehören beispielsweise die Kosten für Architekten und Ingenieure.
  • Nach dem Erwerb einer Immobilie fallen laufende Nebenkosten in Form der Betriebskosten an. Betriebskosten sind die regelmäßig wiederkehrenden Aufwendungen, die bei der Nutzung und Unterhaltung einer Immobilie anfallen. Nutzt der Eigentümer die Immobilie selbst, so trägt er die Betriebskosten. Sofern eine Immobilie vermietet ist, können diese Kosten gemäß der Betriebskostenverordnung (BetrKV) teilweise auf den Mieter umgelegt werden. Alle wiederkehrenden Kosten, wie z.B. Grundsteuer, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Wasserversorgung, Zentralheizung, Hausmeister und Hausversicherung sind umlagefähige Kosten. Diese sind für den Vermieter ein durchlaufender Posten. Voraussetzung für die Umlage der Betriebskosten auf den Mieter ist eine Vereinbarung im Mietvertrag.

Die Nebenkostenabrechnung ist die Abrechnung der für ein Mietobjekt anfallenden Nebenkosten. Nach § 556 BGB kann in einem Mietvertrag vereinbart werden, dass der Mieter neben der Kaltmiete zusätzlich die umlagefähigen Nebenkosten trägt. Häufig nehmen Mietverträge Bezug auf § 2 Nr. 1 – 17 der Betriebskostenverordnung, in der die umlagefähigen Nebenkosten aufgeführt sind.

In den meisten Mietverträgen wird vereinbart, dass der Mieter neben der Kaltmiete eine Vorauszahlung auf die Nebenkosten leistet. In diesem Fall hat der Vermieter die Nebenkosten einmal jährlich in einer Nebenkostenabrechnung abzurechnen. Der Abrechnungszeitraum muss nicht mit dem Kalenderjahr identisch sein und kann sich beispielsweise auch am Einzugsdatum des Mieters orientieren.

Eine Nebenkostenabrechnung muss so erfolgen, dass ein Mieter auch als durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mensch die Inhalte gedanklich und rechnerisch nachvollziehen kann. Eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung basiert auf § 259 BGB und muss unteranderem zwingend folgende Angaben enthalten:

  • Den Abrechnungszeitraum
  • Die Zusammenstellung der Gesamtkosten
  • Die umlegefähigen Gesamtnebenkosten der jeweiligen Kostenarten.
  • Angabe und Erläuterung des Nebenkosten-Verteilungsschlüssels.
  • Berechnung des Nebenkostenanteils des Mieters je Nebenkostenart.
  • Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.
  • Angaben des Rechnungssaldos.

Der Vermieter muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums eine Nebenkostenabrechnung vorlegen. Da diese Frist eine gesetzliche Ausschlussfrist ist, hat der Vermieter nach Ablauf dieser Frist keinen Anspruch auf eventuelle Nachzahlungen durch den Mieter. Eine Ausnahme kann hierbei bestehen, wenn der Vermieter aufgrund einer verspäteten Abrechnung (z.B. der Stadtwerke) nicht in der Lage war, die Abrechnung fristgerecht vorzunehmen. Mieter haben auch bei einer verspätetet zugestellten Abrechnung das Recht auf die Rückerstattung möglicher Guthaben. Wenn ein Mieter mit der Nebenkostenabrechnung nicht einverstanden ist hat er die Möglichkeit, ein Jahr nach Erhalt Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einzulegen. Nach Ablauf der Frist verjähren das Recht, die Abrechnung anzufechten.

Mit dem Ausstellen einer Negativbescheinigung bestätigt die jeweilige Gemeinde, dass sie ihr Vorkaufsrecht an einem Grundstück nicht in Anspruch nehmen wird.

Die Nettogrundfläche eines Gebäudes ist laut DIN 227 die Summe aller nutzbaren Flächen eines Gebäudes. Die Bruttogrundfläche hingegen bezeichnet den kompletten Betrag aller Flächen. Die Nettogrundfläche bezeichnet nur die Summe der Flächen, die zu Wohnzwecken oder gewerblich nutzbar sind.

Als Nettokaltmiete wird laut Mietrecht die reine Miete ohne jegliche Betriebs- und Nebenkosten bezeichnet. Die Nettokaltmiete wird auch Grundmiete genannt und gibt also nur die Kosten wider, die ein Mieter für die Überlassung der Wohnung oder des Hauses an den Vermieter zahlt.

Ein Nießbrauchrecht an einer Immobilie wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Durch einen Nießbrauch wird die rechtliche Herrschaft in Eigentümer (bloßes Eigentum) und Nießbraucher (wirtschaftlicher Eigentümer) aufgeteilt. Der Nießbrauch ist ein unveräußerliches, höchstpersönliches und nicht vererbliches Recht, welches durch Tod oder durch Verzicht des Begünstigten erlischt. Im Gegensatz zur Grunddienstbarkeit und zur beschränkten persönlichen Dienstbarkeit hat der Nießbraucher nicht nur das Recht auf Nutzung sondern auch darauf Erträge zu erwirtschaften (Fruchtziehung).

Der Nominalzins ist der vertraglich vereinbarte Jahreszins, mit dem das Nominalkapital verzinst wird. Der Nominalzins vernachlässigt im Gegensatz zum Effektivzins die Darlehensnebenkosten und ist somit niedriger als der Effektivzins. Der Nominalzins kann variabel oder für eine bestimmte Laufzeit von beispielsweise 5, 10 oder 15 Jahren fest vereinbar werden. Ein variabler Nominalzins kann sich während der Kreditlaufzeit, indem er sich an die Veränderungen am Kapitalmarkt angepasst, ändern. Bei einem Festzins gibt es über die gesamte Laufzeit der Zinsbindung hinweg keine Veränderungen des Zinssatzes.

Ein Notar ist nach der Bundesnotarordnung ein unabhängiger und unparteiischer Betreuer beider Parteien, die den Notar mit der Beurkundung eines rechtsgeschäftlichen Vorgangs beauftragen. Anders als Rechtsanwälte sind Notare keine Interessenvertreter, weshalb sie zur Unabhängigkeit und Unparteilichkeit verpflichtet sind. Bei Immobiliengeschäften beurkundet der Notar gemäß Grundstücksrecht den Kaufvertrag, Grunddienstbarkeiten und Grundpfandrechte. Diese Rechtsgeschäfte bedürfen vom Gesetzgeber der notariellen Beurkundung. Ein Notar ist bei der Beurkundung verpflichtet  beide Vertragsparteien möglichst umfassend über den Inhalt des Vertrags und seine Folgen aufzuklären und beide Parteien zu belehren. Tut er dies nicht, kann er hierfür strafrechtlich belangt werden.

Ansprüche die aus einer notariellen Beurkundung entstehen sind sofort vollstreckbar, dass heißt beispielsweise dass der Verkäufer eines Grundstückes bei ausbleibender Kaufpreiszahlung den Anspruch mit Hilfe des Gerichtsvollziehers durchsetzen kann, ohne vorher den Käufer zu verklagen. Desweiteren unterliegen Notare der Verschwiegenheitspflicht.

Ein Notaranderkonto ist ein auf den Namen des Notars eingerichtetes Treuhandkonto, das zur Hinterlegung des Kaufpreises von Immobilientransaktionen kostenpflichtig eingerichtet wird. Das Notaranderkonto dient dazu die Abwicklung des Kaufvertrags sicherer zu gestalten und den Sicherungsinteressen beider Parteien gerecht zu werden .Der Notar gewährleistet die zweckmäßige Verwendung der Gelder (Treuhandauftrag). Notaranderkonten werden heutzutage nur noch in Ausnahmefällen eingerichtet.

Die Nutzfläche eines Gebäudes ist der Anteil der Grundfläche, der gemäß der jeweiligen Zweckbestimmung genutzt werden kann. Nicht zur Nutzfläche gezahlt werden Funktionsflächen wie Heizungsräume, technische Betriebsräume oder Maschinenräume oder auch Verkehrsflächen wie Treppenräume, Eingänge, Flure oder Aufzüge.

O

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach §558 BGB aus den Durchschnittsmieten, die in einer Gemeinde oder Stadt für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart wurden, ermittelt. Der Mietspiegel enthält eindeutige Vorgaben, wie diese verschiedenen Merkmale und Eigenschaften einer Wohnung zu bewerten sind. Die Erstellung eines Mietspiegels ist gesetzlich jedoch nicht vorgeschrieben, weshalb es nicht für jede Gemeinde eine ortsübliche Vergleichsmiete gibt. In Gemeinden für die kein Mietspiegel existiert, kann die Vergleichsmiete über eine unabhängige Mietdatenbank, mindestens drei vergleichbare Objekte und/oder ein Sachverständigengutachten nachgewiesen werden.

P

Als Pacht wird die Vergütung für die Überlassung einer nutzbaren Sache bezeichnet. Der Unterschied zur Miete ist, dass ein Mieter nur die Gebrauchsüberlassung, ein Pächter dagegen auch die wirtschaftliche Nutzung (Fruchtziehung) aus der gepachteten Sache ziehen kann.

Der Begriff Parterre stammt vom französischen Begriff „par terre“ ab und bedeutet wörtlich übersetzt „auf der Erde“. In der Immobilienwirtschaft wird er für die Wohnungen angewendet, deren Fußböden in etwa auf dem gleichen Niveau liegen wie der Erdboden. Außerdem gibt es noch das sogenannte Hochparterre, hierbei handelt es sich um Räume, die etwa ein halbes Geschoss über der Erde liegen und meist eine kleine außenliegende Eingangstreppe besitzen.

Der Begriff Provision ist die Bezeichnung für die Courtage bzw. den Lohn eines Maklers für die erfolgreiche Vermittlung eines Vertragsabschluss. Für Immobilien ist die maximale Höhe der Courtage gesetzlich geregelt und wird entweder nach der Höhe des Kaufpreises berechnet oder orientiert sich bei Mietobjekten an der Monatsmiete.

Q

Im Bauwesen stellt der Querschnitt das Innenleben einer Immobilie grafisch dar.

R

Die Reallast wird in § 1105 BGB definiert und bezeichnet das Recht einer Person, aus einem Grundstück wiederkehrende Leistungen zu verlangen. Wenn ein Grundstückseigentümer mit einer anderen Person eine Belastung vereinbart entsteht eine Reallast. Dieses Recht ist im Grundbuch eingetragen und kann erheblichen Einfluss auf die Nutzung und damit den Wert einer Immobilie haben.

Der Begriff Realteilung bezeichnet die Aufteilung eines Grundstücks in zwei selbstständige, der Fläche nach real geteilte Grundstücke. Realteilung bedeutet, dass ein einheitliches Grundstück so aufgeteilt wird, dass mit der Teilung mehrere neue, rechtlich und tatsächlich selbstständige Grundstücke entstehen. Für jedes neu entstandene Grundstück wird jeweils ein eigenständiges Grundbuchblatt angelegt. Um die Teilung durchzuführen, müssen die Grundstücke neu vermessen werden. Dies erfolgt durch öffentlich bestellte Vermessungsingenieure. Die neu entstandenen Flurstücke erhalten im Liegenschaftskataster eine eigenständige Flurstücksnummer.

Die Restschuld bezeichnet den Restbetrag, den ein Kreditnehmer am Ende der vereinbarten Darlehnslaufzeit noch nicht getilgt hat. Aus dem Tilgungsplan ergibt sich die jeweilige Höhe der Restschuld.

Die Restwertmethode ist eine simple und daher eher ungenaue Vorgehensweise zur Ermittlung des aktuellen Wertes eines Gebäudes. Die Rechnung hierfür  ist sehr einfach, der Grundstückswert wird vom Kaufpreis subtrahiert. Das Ergebnis dieser Rechnung wird als Restwert bezeichnet.

Der Rohbau besteht aus den Grundmauern und der Dachkonstruktion eines Gebäudes und stellt einen wesentlichen Bauabschnitt dar. Als Rohbau wird ein Bauwerk dessen Grundkonstruktion fertiggestellt ist, jedoch noch kein Einbau der Fenster, Fassadenverkleidung und kein Ausbau des Inneren erfolgt ist, bezeichnet.

S

Grundsätzlich gibt es drei Standardverfahren der Wertermittlung von Immobilien, das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Bei einem Sachwertverfahren wird ein Substanzwert mithilfe eines objektbezogenen Baukostenansatzes errechnet. Der Bodenwert eines unbebauten Grundstücks und der Zeitwert der baulichen Anlagen werden jeweils ermittelt. Diese beiden Werte addiert ergeben den Sachwert, der angepasst über den Sachwertfaktor an die tatsächliche Marktsituation wiederum den Verkehrswert darstellt. Die für diese Wertermittlung maßgeblichen Grundsätze sind in § 21 ff der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) niedergeschrieben. Während der Bodenwert durch die von dem Gutachterausschuss der Gemeinde mitgeteilten Bodenrichtwerte relativ einfach zu ermitteln ist, ist der Herstellungswert des Gebäudes ein komplexes Verfahren. Hierbei ist zu berücksichtigen, in welchem Umfang sich die Herstellungskosten eines Gebäudes um das Alter des Gebäudes sowie um eventuelle Baumängel und Bauschäden verringern. Bei dem Sachwertverfahren kommt es nicht auf den wirtschaftlichen Ertrag eines Gebäudes an, weshalb dieses Wertermittlungsverfahren häufig bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäuser angewandt wird.

Aus verschiedenen Gründen, wie beispielsweise einer Scheidung oder einem unerwarteten Todesfall, kann es dazu kommen, dass der Verkauf einer Immobilie nötig wird bevor es zu einer vollständigen Abzahlung des Kredits kommen konnte. In einem solchen Fall besteht die Möglichkeit das bestehende Darlehen, beziehungsweise den bestehenden Darlehensvertrag mit sämtlichen Konditionen, an den neuen Käufer zu übertragen. Bei einem solchen Schuldnertausch wird an dem Vertrag an sich nichts geändert, außer dass der Verkäufer seine Verpflichtungen auf eine andere Person überträgt. Dies geht allerdings nur mit Einwilligung des Gläubigers (Darlehensgeber). Hierbei spielt besonders die Bonität des Käufers eine entscheidende Rolle. Die Bonität des Käufers muss mindestens so hoch sein wie die des Verkäufers. Ein organisatorischer sowie finanzieller Vorteil dieser Vorgehensweise liegt darin, dass weder das alte Grundpfandrecht für den Kredit des Verkäufers gelöscht, noch ein neues Grundpfandrecht für den Käufer eingetragen werden muss, wofür jeweils Gebühren für das Grundbuchamt und den Notar anfallen würden. Außerdem kann der Käufer eventuell bestehende positive Konditionen, wie zum Beispiel günstige Zinsen, übernehmen.

Bei Immobilien, die vermietet werden, haben Schuldzinsen den Charakter von Werbungskosten und können daher steuermindernd geltend gemacht werden.

Schönheitsreparaturen sind grundsätzlich Aufgabe des Vermieters. Dieser kann die Schönheitsreparaturen aber mit einer rechtswirksamen Klausel im Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Nach neuer Rechtsprechung ist eine Voraussetzung hierfür, dass die Wohnung renoviert an den Mieter übergeben wird. Laut Bundesgerichtshof sind starre Renovierungsfristen in einem Mietvertrag ungültig. Zu den Schönheitsreparaturen gehören: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, Fußböden, Heizkörper, Innentüren und Fenster von innen.

Innerhalb einer Wohnanlage mit mehreren Eigentumswohnungen erwirbt ein Käufer Sondereigentum, also das alleinige Eigentum, für seine Wohnräume. Sondereigentum kann Wohnungseigentum oder auch Teileigentum sein. Was nicht dem Sondereigentum zugewiesen ist, ist Gemeinschaftseigentum (§ 1 Abs. V WEG). Das Sondereigentum entsteht durch Festlegung in einer Teilungserklärung oder einem Teilungsvertrag. Eine Festlegung von Sondereigentum setzt voraus, dass die Räumlichkeiten in sich abgeschlossen sind und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegt. Gegenstand des Sondereigentums sind die Bestandteile des Wohnungseigentums und Teileigentums, sofern diese verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum anderer Wohnungseigentümer unangemessen beeinträchtigt oder die äußere Gestalt des Gebäudes verändert wird (§ 5 WEG).

Innerhalb einer Wohnung besitzt der Eigentümer meistens einen Sondereigentumsanteil an den nichttragenden Wänden, den Bodenbelägen, Sanitärobjekten, den Zimmertüren, Tapeten, Verputz und Stuck. Keinen Sondereigentumsanteil hat er meistens an tragenden Wänden, Dächern, Fenstern, Treppenhäusern, Haus- und Wohnungstüren. Beispielsweise sind die Anschlussleitungen für Strom, Gas und Abwasser ab dem Übergang in die Sondereigentumsräume Sondereigentum, während die Zuleitungsrohre Gemeinschaftseigentum sind. Unter anderem für die Kostentragung spielt es eine entscheidende Rolle ob es sich um Sondereigentum oder um Gemeinschaftseigentum handelt. Ist zum Beispiel eine Garage Sondereigentum eines Eigentümers, so ist dieser für die Garage zuständig und verantwortlich und trägt somit auch die Kosten für eine Reparatur selbst. Beim Sondernutzungsrecht, wo sich die Garage im Gemeinschaftseigentum befindet, kommt die Gemeinschaft die Kosten einer Reparatur auf.

Ein Sondernutzungsrecht räumt einem bestimmten Eigentümer das exklusive Recht ein, einen Teil des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss der anderen Wohnungseigentümer zu nutzen. Mit dem Sondernutzungsrecht wird das alleinige Gebrauchsrecht an einer Sache wie z.B. Kfz-Stellplatz, Gartenteile, Kellerräume oder Dachboden einem Eigentümer zugesprochen und schließt dementsprechend alle anderen Eigentümer am Gebrauch dieser Gemeinschaftsfläche aus. Eine Sondernutzungsfläche bleibt jedoch Gemeinschaftseigentum. Ein Sondernutzungsrecht kann auf verschiedene Weisen entstehen. Meistens werden die Sondernutzungsrechte bereits bei der Teilung des Grundstücks durch die Teilungserklärung begründet. Sondernutzungsrechte die nachträglich eingeräumt, aufgehoben oder verändert werden, bedürfen der Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer. Sondernutzungsrechte können innerhalb der Eigentümergemeinschaft auf einen anderen Eigentümer übertragen werden. Eine Übertragung auf Dritte, die nicht Teil der Eigentümergemeinschaft sind, ist nicht möglich. Beschränkungen des Sondernutzungsrechts ergeben sich ebenfalls aus der Teilungserklärung oder der Teilungsvereinbarung, in der die genauen Details der Nutzung geregelt werden können. So sind bauliche Veränderungen innerhalb und an der genutzten Fläche in der Regel nicht zulässig. Für die Instandhaltung des Sondereigentumsbereiches kommt die Wohneigentümergemeinschaft auf, da die jeweilige Fläche, wie bereits erwähn, weiterhin Gemeinschaftseigentum ist.

Als Sondertilgung wird eine Zahlung, die über die vereinbarten Ratenzahlungen eines Darlehens hinaus gezahlt wird, bezeichnet. Sondertilgungen dienen der außerplanmäßigen und schnelleren Entschuldung eines Darlehens und führen in der Regel zu einer Verkürzung der Gesamtlaufzeit oder zu einer niedrigeren regelmäßigen Darlehensrate für den Rest der vereinbarten Laufzeit. Das Recht auf Sondertilgung kann im Darlehensvertrag vereinbart werden. In der Regel sind Sondertilgungen einmal jährlich möglich.

Eine Sonderumlage dient dazu, den außergewöhnlichen und nicht vorhergesehenen Finanzbedarf einer Eigentümergemeinschaft zu decken, der im Laufe eines Wirtschaftsjahres auftreten kann und aus der Instandhaltungsrücklage nicht abgedeckt werden kann. Der außergewöhnliche Finanzbedarf kann unteranderem durch größere Modernisierungs- oder Umbaumaßnahmen, nicht vorhersehbare größere Schäden oder durch einen falsch kalkulierten Wirtschaftsplan entstehen. Eine Sonderumlage muss zwingend von den Wohnungseigentümern beschlossen werden. Daher ist die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung erforderlich, wenn zusätzliche Mittel kurzfristig benötigt werden. Die rechtliche Grundlage für einen Beschluss der Sonderumlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Das WEG regelt die konkreten Anforderungen die der Beschluss erfüllen muss.

Das Souterrain liegt, mindesten mit seinem Fußboden, unterhalb des Erdniveaus und wird daher auch oft Tiefparterre genannt. Anders als Kellerräume liegt das Souterrain meistens etwas höher und hat Fenster. Der Begriff Souterrain wird nur bei Räumen, die zum dauerhaften Aufenthalt von Personen vorgesehen sind und sich dies auch in der Ausstattung widerspiegelt verwendet.

Die Staffelmiete ist in §557a BGB geregelt. Bei einer Staffelmiete wird die Mietentwicklung bereits bei der Vertragsunterzeichnung vereinbart. Die Höhe der Mieterhöhungen und die Zeitpunkte zu denen sich die Miete automatisch erhöht werden im Vorhinein schriftlich festgelegt. Hierbei ist es wichtig zu beachten, dass die jeweilige Mietstaffel mindestens ein Jahr unverändert gelten muss. Während der Geltung der Staffelmiete ist eine Mieterhöhung auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete nach §558 BGB nicht möglich, erst nach Ablauf der Staffelung kann die Miete wieder abhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden.

T

Teileigentum ist nach § 1 Abs. III Wohnungseigentumsgesetz (WEG) als das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes, in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, definiert. Teileigentum ist ein Parallelbegriff zu Wohnungseigentum und unterscheidet sich nur dadurch, dass es aus Räumen besteht, die nicht zu Wohnzwecken dienen. Ein separates Teileigentumsrecht gibt es nicht, daher ist Teileigentum zusammen mit Wohnungseigentum normiert. Das Eigentum unterscheidet sich also formal nicht.

Die Teilungserklärung regelt die formelle Aufteilung eines Gebäudes sowie Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer. Durch eine Teilungserklärung wird das Innenverhältnis in der Eigentümergemeinschaft geregelt. Zum einen werden die Miteigentumsanteile am Sonder- und Gemeinschaftseigentum geregelt sowie die gesamte Kostenverteilung in der Gemeinschaft. Außerdem werden Sondernutzungsrechte, wie z.B. die Nutzung eines Gartenanteils in der Teilungserklärung, festgehalten. Eine Teilungserklärung ermöglicht, dass einzelne Wohnungsgrundbücher angelegt werden können. Eine Teilungserklärung wird gegenüber dem Grundbuchamt erklärt und setzt die geprüfte Abgeschlossenheit und eine notarielle Beurkundung voraus.

Als Tilgung wird die planmäßige oder außerplanmäßige Rückzahlung bzw. Abzahlung eines Darlehens bezeichnet. Zusammen ergeben die Rückzahlung des Darlehens in Form von Tilgung und die Zinsen dafür die Darlehensrate (Annuität). Bei einem Annuitätendarlehen (Tilgungsdarlehen) zahlt der Darlehensnehmer das Darlehen monatlich fortlaufend zurück. Im Darlehensverlauf verschiebt sich das Verhältnis von Zins und Tilgung, weil die Zinsen nur auf die Restschuld anfallen. Daraus ergibt sich, dass die Höhe der Annuität während der gesamten Zinsbindungsfrist konstant bleibt. (Der Anteil der Tilgung steigt, der Anteil der Zinsen sinkt und die Annuität bleibt gleich)

Eine geringe Tilgung bewirkt eine höhere Zinslast und eine längere Kreditlaufzeit.

Ein Treuhandkonto ist ein in eigenem Namen, jedoch für fremde Rechnung unterhaltenes Konto. Der Eigentümer des Vermögens (Treugeber) und der Inhaber des Kontos (Treuhändler) sind nicht ein und dieselbe Person. Der Treuhändler verwaltet das auf dem Konto befindliche Vermögen für den Treugeber. Der Treugeber verliert trotzdem nicht seine Rechte daran.

Das Treuhandkonto findet bei der Abwicklung von Immobilientransaktionen, in Form eines Notaranderkonto, Anwendung.

U

Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung wird durch das Finanzamt ausgestellt, sobald die Grunderwerbssteuer gezahlt ist, oder wenn Steuerfreiheit vorliegt. Erst dann wird der Grundstückserwerber als bürgerlich-rechtlicher Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.

V

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach §558 BGB aus den Durchschnittsmieten, die in einer Gemeinde oder Stadt für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart wurden, ermittelt. Der Mietspiegel enthält eindeutige Vorgaben, wie diese verschiedenen Merkmale und Eigenschaften einer Wohnung zu bewerten sind. Die Erstellung eines Mietspiegels ist gesetzlich jedoch nicht vorgeschrieben, weshalb es nicht für jede Gemeinde eine ortsübliche Vergleichsmiete gibt. In Gemeinden für die kein Mietspiegel existiert, kann die Vergleichsmiete über eine unabhängige Mietdatenbank, mindestens drei vergleichbare Objekte und/oder ein Sachverständigengutachten nachgewiesen werden.

Grundsätzlich gibt es drei Standardverfahren der Wertermittlung von Immobilien, das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Durch ein Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert aus Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien ermittelt. Hierfür werden erzielte Marktpreise aus der Gegenwart oder der näheren Vergangenheit herangezogen. Das Vergleichswertverfahren eignet sich besonders für die Ermittlung des Verkehrswertes von unbebauten Grundstücken, selbstgenutzten Standard-Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Als Basis für diese Art der Wertermittlung werden vergleichbare Immobilien oder Grundstücke mit ähnlichem Zustand und gleicher Lage herangezogen. Hierfür ist eine genügende Anzahl an Vergleichsobjekten Grundvoraussetzung. Das Vergleichswertverfahren ist in §§ 15, 16 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) gesetzlich geregelt.

Der Verkehrswert einer Immobilie wird durch den am wahrscheinlichsten zu erzielenden Preis bestimmt, der zu einem bestimmten Zeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Wesentlich Punkte der Ermittlung des Verkehrswerts sind zum einen der Wertermittlungsstichtag, also der Zeitpunkt zu dem die Wertermittlung stattfindet, als auch die Wertbestimmenden Merkmale, wie die rechtlichen Gegebenheiten, tatsächliche Eigenschaften, sonstige Beschaffenheit und Lage der Immobilie. Die Ermittlung des Verkehrswerts bezieht sich auf den gewöhnlichen Geschäftsverkehr, dass heißt die Immobilie wird auf einem freien Markt gehandelt, Zwangsvollstreckung und Schenkung gehören nicht hierzu. Wertermittlungsverfahren die bei der Verkehrswertermittlung angewendet werden, sind das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Auch für die Beleihung einer Immobilie zu Finanzierungszwecken ist die Verkehrswertermittlung von großer Bedeutung, da Banken den maximalen Beleihungswert mit Hilfe des Verkehrswertes bestimmen.

Das Vermessungsamt wir auch Katasteramt genannt und ist eine staatliche Behörde, bei der die Liegenschaftskataster geführt werden. Die wichtigsten Aufgaben des Katasteramts sind Grundstücksvermessung (Katastervermessung) sowie die Führung eines Liegenschaftskatasters. Ein wesentlicher Bestandteil des Liegenschaftskatasters ist der aktuelle Nachweis über den Grundstücks- und Gebäudebestand. In den Katastern sind die Grundstücke nach Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer erfasst und beschrieben.

Die Vorfälligkeitsentschädigung wird auch Vorfälligkeitsentgelt genannt und ist diejenige finanzielle Entschädigung, die ein Kreditnehmer der Bank zahlen muss, wenn er sein Darlehen vorzeitig kündigt. Diese wird von Kreditinstituten verlangt, falls ein Kreditnehmer ein Immobiliendarlehen mit fester Zinsvereinbarung vorzeitig tilgen möchte, da der Bank durch dieses Vorgehen hohe Zinseinnahmen verloren gehen können. Kreditinstitute müssen den Kreditnehmern bereits bei Abschluss der Baufinanzierung darüber informieren, dass eine Gebühr fällig wird, wenn diese den Kredit außerplanmäßig frühzeitig Ablösen.

Beabsichtigt ein Eigentümer ein Grundstück, welches mit einem Vorkaufsrecht belastet ist, zu verkaufen muss er das Grundstück dem Vorkaufsberechtigten anbieten. Dieser kann verlangen, dass ihm das Grundstück zu den gleichen Bedingungen verkauft wird, die der Eigentümer im Kaufvertrag mit einem Dritten (Erst-Käufer) vereinbart hätte. Ein Vorkaufsrecht muss im Grundbuch eingetragen werden. Lediglich gesetzliche Vorkaufsrechte sind nicht im Grundbuch eingetragen. Gesetzliche Vorkaufsrechte bestehen im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, in Umlegungs- und Sanierungsgebieten, in städtebaulichen Entwicklungsbereichen, im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung oder nach den Denkmalschutzgesetzen der Länder. Ferner können Vorkaufsrechte zugunsten von Mietern einer öffentlich geförderten Wohnung bestehen. Wenn ein Mietshaus in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft wird, hat der Mieter ebenfalls ein Vorkaufsrecht. Vertragliche Vorkaufsrechte bestehen nur bei Kaufverträgen und nicht bei Übertragung durch Erbteilung, Schenkung, Tausch oder Übergabe im Wege der vorweggenommenen Erbfolge.

Eine Vormerkung wird vorläufig in das Grundbuch eingetragen und sichert einen schuldrechtlichen Anspruch auf Eintragung / Löschung eines Rechts an einem Grundstück, grundstücksgleichen Recht oder an einem Grundstücksrecht bzw. auf Änderung des Inhalts oder des Ranges des Grundstücksrechtes. Die häufigste Form der Vormerkung ist die Auflassungsvormerkung.

W

Die Warmmiete ist der gesamte Mietbetrag und setzt sich aus der Kaltmiete und sämtlichen zu zahlenden Nebenkosten zusammen.

Ein Wegerecht ist die dingliche Sicherung eines Benutzungsrechtes, einen Weg von der öffentlichen Straße über ein fremdes Grundstück zum Zweck des Durchganges und / oder der Durchfahrt zu nutzen. Ein Wegerecht wird in das Grundbuch des betroffenen Grundstücks eingetragen. Auf Grund der Eintragung im Grundbuch müssen bei einem Eigentumswechsel, auch die neuen Eigentümer das Wegerecht gewähren bzw. können dies ebenso in Anspruch nehmen, wie die vorherigen Besitzer. Ein Wegerecht kann somit die Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks erheblich einschränken und kann sich daher auf den Wert des Grundstücks auswirken.

Nach § 28 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) hat der Verwalter einer Eigentümergemeinschaft jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Demzufolge ist ein Wirtschaftsplan eine ein Kalenderjahr betreffende Aufstellung der zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Kosten, die im Zusammenhang mit dem Sondereigentum stehen, werden daher nicht im Wirtschaftsplan berücksichtigt. Der Wirtschaftsplan muss bei der Wohnungseigentümerversammlung mehrheitlich beschlossen werden und ist die Grundlage für die Zahlung des Hausgeldes. Zusätzlich zu der Aufstellung der jährlichen Kosten und Einnahmen, wird die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage im Wirtschaftsplan festgelegt. Es gibt einen Gesamtwirtschaftsplan und für jeden Eigentümer einen Einzelwirtschaftsplan, der Verteilungsschlüssel der Kosten und Einnahmen entspricht meistens den Miteigentumsanteilen.

Die Wohnflächenverordnung, kurz WoF1V genannt, bildet die Grundlage für die Ermittlung der Wohnfläche. In der WoF1V ist festgelegt, nach welchen Kriterien Flächen als Wohn- oder Nutzfläche zu berechnen sind. Zur Wohnfläche zählen alle anrechenbaren Grundflächen aller Räumlichkeiten, die innerhalb der Wohnung liegen und ausschließlich zu ihr gehören. Sofern die Rohbaumaße als Grundlage der Berechnung dienen, sind alle Grundflächen um den Putzabschlag in Höhe von 3 % zu kürzen. In der Regel erfolgt die Wohnflächenberechnung jedoch nach Fertigmaßen, d.h. nach den lichten Maßen zwischen den Wänden ohne Berücksichtigung von Wandverkleidungen und Heizkörpern. Nicht einzubeziehende Räume sind beispielsweise Zubehörräume außerhalb der Wohnung wie Keller, Dachboden, Heizungsräume und Garagen. Balkon, Terrasse oder Loggia werden nicht voll veranschlagt, sondern werden mit maximal 50% in der Berechnung berücksichtigt. Sonderregelungen gibt es unter anderem bei Schwimmbädern und Wintergärten. Bei der Berechnung werden zudem nur Räume oder Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens 2,00 Metern voll berechnet, Räume oder Raumteile mit einer lichten Höhe von mehr als 1,00 Metern und weniger als 2,00 Metern werden nur zur Hälfte berechnet und alles unter einem Meter wird nicht berücksichtigt.

Das Wohnrecht ist eine Art der Dienstbarkeit und berechtigt den Inhaber dieser Dienstbarkeit, ein Haus oder eine Wohnung sowie alle dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienenden Anlagen und Einrichtungen eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers zu nutzen. Da es sich bei einem Wohnrecht um ein Recht an einem Grundstück handelt, bedarf es der notariell beurkundeten Einigung des Grundstückseigentümers mit dem Erwerber des Wohnrechts sowie der Eintragung im Grundbuch. Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit wird das Wohnrecht in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Diese Form des Gebrauchsrechtes wird auf Lebenszeit auf den Berechtigen ausgestellt, ist nicht auf Dritte übertragbar und kann nur persönlich ausgeübt werden. Außerdem kann ein Wohnrecht nicht gepfändet werden. Ein Wohnrecht berechtigt nur zum Wohnen, nicht zur Ausübung gewerblicher Tätigkeiten. Die Lasten des Grundstücks trägt nach Gesetz der Eigentümer, der Wohnungsberechtigte trägt die Kosten der gewöhnlichen Unterhaltung. Hiervon abweichende Regelungen können vertraglich vereinbart werden. Vereinbar ist auch, dass der Wohnungsberechtigte eine Nutzungsentschädigung zahlt. Wohnrechte werden häufig vereinbart, wenn Eltern ihr Wohnhaus zu Lebzeiten ihren Kindern übertragen und ihr Recht, zeitlebens in der Wohnung zu verbleiben, absichern möchten.

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Bei einer Zinsbindung ist der Zinssatz eines Darlehens für einen bestimmten Zeitraum garantiert, unabhängig davon, ob die allgemeinen Zinsen steigen oder fallen. Während der Dauer der Zinsbindung ist eine Kündigung des Darlehens in der Regel für keinen der Vertragspartner möglich. Nur bei einer Zinsfestschreibung von mehr als zehn Jahren kann das Darlehen unter Berücksichtigung einer sechsmonatigen Frist gekündigt werden.

Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist kann der Festzins verändert und damit angepasst werden.

Das Verfahren der Zwangsversteigerung wird durch das Amtsgericht, in dessen Grundbuchbezirk die Immobilie eingetragen ist, durchgeführt. Die Zwangsversteigerung ist ein staatlicher Hoheitsakt, bei dem z.B. eine Immobilie zum Zweck der Befriedigung des Gläubigers verwertet wird. Durch eine Zwangsvollstreckung kann ein Kreditinstitut seine Ansprüche an einen Darlehensnehmer geltend machen, falls dieser das Darlehen nicht mehr bedienen kann. Der Gläubiger kann bei Gericht eine Zwangsversteigerung zur Deckung der Restschuld beantragen. Dieser Antrag wird im Grundbuch vermerkt. Der Schuldner kann innerhalb von zwei Wochen ab Zustellung des Anordnungsbeschlusses beantragen, die Zwangsversteigerung vorläufig für sechs Monate einzustellen, sofern dieser einen Nachweis darüber erbringen kann, dass er die Forderung des Gläubigers, beispielsweise durch den freihändigen Verkauf der Immobilie oder die Beschaffung eines Umschuldungsdarlehens, bedienen kann. Im Vorfeld des Versteigerungstermins lässt das Amtsgericht ein Sachverständigengutachten über den Verkehrswert der Immobilie erstellen und setzt diesen durch Beschluss fest. Die Termine für die öffentlichen Versteigerungen werden öffentlich angekündigt. Der Erwerb in der Zwangsversteigerung erfolgt nicht durch Vertrag, sondern durch den Zuschlag im Versteigerungsverfahren. Alle Fristen und Abläufe einer Zwangsversteigerung sind im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) geregelt. Nach § 53 ZVG ist jegliche Gewährleistung im Hinblick auf Altlasten, Baubeschränkungen oder Baumängel ausgeschlossen. Die Rangfolge der im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechte hat für das Zwangsversteigerungsverfahren besondere Bedeutung, denn ein nachrangiges Recht kann erst dann befriedigt werden, wenn ihm im Rang vorgehende Rechte voll befriedigt sind.

Baldus Immobilien steht für herausragende Beratungsqualität und ist Ihr Ansprechpartner rund um das Thema Immobilen in Wiesbaden und Umgebung! Wir hoffen, Ihnen mit unserem Immobilienlexikon einen umfassenden Überblick über die wichtigsten Begrifflichkeiten, welche Ihnen bei dem Bau, Kauf oder der Vermietung von Immobilien begegnen, geben zu können.

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